中国房地产行业-最新发展报告

金融体系的破坏作用是非常大的，升值预期引起或扩大房地产泡沫，反过来会打击金融体系。在台湾就是这样，新台币对美元从35:1升到25:1，引起了房地产泡沫，把金融体系搞坏了。汇率又大幅下挫，跌回到35， 十年时间都难以复兴。
从预期效应、资金流入效应和财富效应三个方面进一步分析：
    预期效应：在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。
    资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观（至少可以得到额外的汇兑收益），因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2～3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。
    财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985～1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
    综上所述，短期来看，人民币升值本身是个负面因素。因为它对总需求而言，是抑制的。对经济景气、对个人收入都是如此。也加大了通缩的可能性。也就是说物价水平会下跌，而像房地产这样弹性大的资产，其上升和下降的幅度都会超过物价指数的。这个观点有三个说明，一是上述的情况是在目前的总需求疲软之下才会发生的；二是这次上调的幅度是2%，不足引起上述情况的发生；三是如果期间政府调控得当的话，也会控制或避免上述情况的发生。长期而言，人民币升值当然是有助于房价水平的上升，因为贸易顺差属于资本的净流出，人民币升值后，出口会相应减少，这样会减少资本的净流出，增加国内的生产，国内居民的收入也会增加，包括房地产在内的各种资产的价格水平也会上升。

2005年下半年房地产市场前瞻

    在住房制度改革的推动下，经过多年培育，我国以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。今年下半年，国家将进一步落实房地产调控政策，并于8月份对40个重点城市“住房计划”公示情况进行检查。

一、调控房地产市场突出五大重点
    切实落实调控责任。加强和改善房地产市场调控，省市政府要切实承担起稳定房价的责任，切实承担起为低收入家庭提供住房保障的责任，切实行使好市场调控和市场监管的职责，坚决把各项调控政策落到实处。
    着力调整供应结构。住房供应结构不合理，浪费土地资源，扭曲住房需求，抬高商品住房平均价格，不利于解决普通居民家庭的住房问题。必须切实加强规划和土地的引导和调控作用，着力增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。
    大力规范市场秩序。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强市场监管，严肃查处违法违规开发和销售的行为，重点查处内部认购，发布虚假、违法销售广告，囤积房源，哄抬房价以及违反规划及控制性要求的行为。
    坚决遏制住房投机行为。目前，投机性购房已经初步得到遏制。但在防范私下交易等方面还要下功夫。已经建立房地产信息系统的城市，要通过网上签约等措施，抓紧推行预（销）售房屋的即时合同备案和实名制购房。
健全城镇住房保障体系。近年来，各地积极启动住房保障工作，但从实施情况看，城镇住房保障体系不健全，进展不平衡。要增加经济适用住房供应量，严格控制经济适用住房套型面积，使优惠政策真正落实到中低收入住房困难家庭。要加快廉租住房制度建设，同时，要积极研究发展租赁型经济适用住房的政策，实行经济适用住房租售并举。

二、房地产将进入3～5年的调整期
    由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场将出现整体性降温，房地产行业将进入3～5年的中期调整。
    3月以来密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响。
    今年年初一季度以来，房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整压力最为明显。投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温；中部地区自去年开始成为地区房地产投资的新热点，但因为宏观调控等因素的作用，中部房地产业同样将进入调整期。
    今年以来的国房指数同样印证了上述观点，目前四大指数中仅销售价格指数保持同比上升，其他三个指数较上季度和上年同期均出现了较为明显的回落，处于1998年以来的最低景气水平，这标志着房地产发展真正进入中期调整期，而仍在上升的房价指数则主要是因为价格调整具有一定的滞后性。
    具体来看，房地产泡沫化严重的地方如上海、杭州等地房地产将出现深幅的调整，不仅投资、消费增长将放慢或下降，而且房价将会出现明显下降，将会进入3年左右的相对低迷期。房地产投机炒作行为将会得到较明显的遏制，全国房地产业的增长将进入3～5 年的中期调整阶段。
    房地产新政不仅将改变投资者和消费者的收益预期和房价增长预期，从政策层面来看，还将促进政府对房地产发展支持理念和支持方式的转变。增加经济型住房供给及为低收入阶层提供基本的住房保障成为政府房地产政策调整的核心。
    对一直以来居高不下的房价，受房地产供给增加而投机性需求及被动性需求被抑制的影响，增幅将明显放慢，而一些房价已经明显虚高的地区，将会出现持续性回落。住宅供需双方的增长亦均将受到较大影响，其中高档住宅尤甚；对非住宅类供需增长的影响相对较小，北京、上海等地非住宅类房地产仍将保持一段时间较快的增长水平，但长期性投资的比重明显增大。

三、2005年下半年房地产价格发展趋势
    目前我国房地产供需总量不平衡，中低档房屋供应量少，房屋刚性需求客观存在。地价、原材料、金融费用等都在上涨，政府一些调控政策措施仍然没有区域针对性，企业尽管有降价意向，但担心市场出现混乱，不敢轻易降价。因此，预计下半年房地产价格仍将继续在高位运行，价格涨幅可能有所回落。

上一页  [1] [2] [3] [4]