崩盘幻想、恐怖均衡与市场理性——“新政”下的杭州房地产市场走势浅谈

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现在，除了西湖，杭州在全国影响最大的似乎就是高不可攀的房价了。今年3月以来，杭州房地产市场逐渐进入一片有价无市、成交萎缩的“低迷”状态。每天的成交量最高不过62套，一般都在20套上下（其中很多还是一年前预定的）。对于今后的走向，一时仁者见仁、智者见智，异见叠出。


应该如何正确认清当前的形势呢？前段时间，在接受一家媒体采访时我大致说了这样几点看法：


1、目前出台的这些政策，是此前一系列措施的正常延续。但如果没有进一步措施的话，房价是很难较大幅度降下来的。因为这些措施中最主要的其实是两点：增加普通住房（杭州指的是140平方米以下的住房）的供应；根据是否属于“普通住房”调整营业税征收办法。前者在于调节供给结构（请注意：只字没有提增加总量供应），后者在于增加投资（投机）的成本。但“普通住房”的说法本身就是一个伪命题。商品的价格从来是由供求关系而不是所谓“价值”决定的。现在的很多万元房，从价格上看应该是所谓的“不普通”住房了，却明明容积率很高、密度很大、绿化率很低、没有装修……为什么？稀缺。在稀缺的情况下，稻草都会成为黄金，这是最起码的经济学常识。在很长一段时间里，杭州的房产都是洛阳纸贵、是极为稀缺的商品，这是房价畸高的根本原因所在，并且短期内很难转变。


2、从税收来说，世界上没有一种商品是因为增税而降价的。增加税收固然会增加投资成本，这看起来会降低投资收益率、影响投资者的预期并进而减少投资需求，从而降低价格。但是要注意一个事实，住房很少有替代品可言，其需求是非常缺乏弹性的。新华社社论所谓的“生活必需品”定论指的就是这点。既然缺乏弹性，人们非买不可，那怎么可能仅仅因为税费的增加而降价呢？！萨缪尔森告诉我们，如果一种商品需求缺乏弹性而供给又不增加，那么高税收只能导致高价格，烟草、赌场、钻石、灾荒年代的大米等等都是(04年杭州曾经出台过对房产转让征收20%所得税的政策，结果所有税收全部转嫁到了买家身上，造成价格不降反升，最后该政策只能草草收场、不了了之，再一次证明了在卖方市场通过增加税收来降低商品价格的做法是多么得南辕北辙)。


3、禁止未竣工商品房转让的规定将提高房产投资的门槛，并促使短期投资向中长期投资转变，但这既不影响供给，也基本不影响需求，因此跟价格变动并没有直接的因果关系。


综上，我的结论是：如果不增加土地供应的话，房价下降的空间是微乎其微的。拿杭州来说，由于实行“非饱和供应”的土地出让政策，每年出让的住宅用地仅2000亩左右(还不到苏州的一半)，而每年的实际需求在520~550万方，这需要有4000亩宅地为基础。由此房地产市场长期处于严重的供不应求状态。在这样一个几乎没有现房可买、买房需要排队摇号或走后门托关系的地方，忽然要谈什么降价甚至“崩盘”，只能是一种自慰式的幻想而已。


这样的结论显然不能令广大期盼出现“崩盘”场景的无房户满意，但这是事实。





二


其实，还在两年前，我在《杭州日报》专栏上即明确说过杭州的房地产市场必须要等到“2005年末至2006年”才可能达到基本平衡。目前的“低迷”现象固然是由于宏观调控，但并非完全是政策效应的产物。换句话说，即便没有宏观调控，杭州的房地产市场也将在稍后一些时候达到一种“恐怖均衡”。


之所以说是“恐怖均衡”，是因为这种供需平衡其实是一种假象。杭州长期以来都是严重供不应求的期房(其实就是期货)交易市场，即便是目前也不例外。因此，存在着大量的真实需求未得到满足。只是由于过高的房价“挤出”了有效需求，使愿意买的人没有能力买；而有能力买的人其居住需求早已实现，他们接下来更多地是将房产作为一种资产保值增值的有效手段而已，但在目前的宏观调控下，投资收益降低而风险却大为增加，因此消费意愿同样趋少——这样，一方面很多人想买却买不起，另一方面少部分中高端人群买得起却不太想买了。于是就出现了需求萎缩、销售不畅、供大于求的假象。


但这种平衡不会持续很久。目前市场供需双方的博弈大约会延续到今年年末。此后，卖方会小幅降价以求出货，买方则在到达心理价位时下单购买，市场迅速形成新的供需平衡。这时，我们会发现，杭州的房价并没有像有些人所期望的那样“崩盘”，整体均价只会略低于目前，同类产品的降价幅度不可能超过15%。而且，如果仍不增加土地供应，那么在短暂的所谓“低迷”过后，众多目前持观望态度的投资者看到并没有新的影响投资预期的外部影响产生，很可能重新入市（决定投资需求的是预期：即投资者预期房价将上升，则产生购买欲望；大量投资的出现使总需求上升，在供给不变的情况下必然使房价上升；而房价的上升又进一步刺激产生更多的投资需求，如此形成循环，最终使房价加速上升。反过来也一样，即如果预期发生转变，投资需求减少，则会使房价加速降低。这就是投资需求影响房价的基本原理。通常我们说投资需求会放大价格的涨跌幅度，其根源就在于此），于是当前人为缩小的需求总量很快被重新放大，小幅下调的房价将迎来下一轮报复性反弹。





三


当前，房地产已经成为很多地方政府的主要税源(所谓的“支柱产业”)。很显然，政府一系列政策的目标不是在全面打压房地产(否则财税基础动摇坍塌，那无异于剜肉补疮)，而仅仅是抑制投机。抑制投机其实具有挤压泡沫与缩小因房价飞涨而急剧扩大的贫富差距(马太效应)的双重性目的。因此，稳定房价的政策指向其实是稳定社会、稳定政治，而这就需要使房地产业尽快走向理性。


那么，什么是理性的市场呢？


通俗地讲，理性的市场其实就是买方市场、相对过剩(准现房、现房交易)而不是严重短缺(期房交易)的市场(市场经济就是过剩经济，任何充分竞争、市场规则有效的市场都是天然反“卖方”的，只有在“独此一家、别无分店” 的垄断条件下才有产生卖方市场的可能)。要达到这个目标，必须使投机的比例降低至合理的水平(目前，杭州的很多新盘尤其是郊区楼盘的投机比例在50%以上，很多楼盘的入住率低于40%)，让那些真正自住的用户能够获取充分的信息、并根据自己的判断做出是否购买的决策，成为房产消费的主力军。


这时，“性价比”将成为衡量房产价值的决定性因素。所谓“性价比”其实就是“物美”与“价廉”的最优均衡。人们的购买动机不再是(至少不再首先是)升值潜力有多少，而是产品本身的品质是否与其价格相符、是否能满足使用的功能要求，这一点与萝卜白菜或景点门票完全一致：买方基于自己对产品的判断，决定是买还是不买，或者买其他替代品。


只有当市场达到这样的水平时，杭州房地产才算完成了从疯狂到理性的跨越。那时，“住在杭州”才会真正替代“炒在杭州”，并成为一种可实现的、非政治化的正常消费行为。而此前的宏观调控应该说已经起到了一定的作用，对此应予谨慎的肯定。但正如我前面所说，不能仅仅依靠抑制投资需求的手段来缓解供需矛盾，还应该有增加供给的政策出台。唯其如此，才能从根本上扭转供不应求的状况，使投机失去存在的基础。