房地产市场正处于变盘前夜

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由于房地产在我国国民经济中 的特殊地位以及牵涉到千家万户、各利益主体的切身利益，又面临近几年房价持续大幅上涨及宏观调控的双重影响，下一步房地产价格是涨是跌？到底谁能有效影响甚至决定房地产走势？房地产未来发展格局将如何演变？无论是消费者、投资者、地产商、银行、政府以及各房地产相关从业主体，对这些问题都可谓是关心备至，纷纷从不同角度提出自己的看法，一时间房地产成了人们茶余饭后讨论的最热门话题。笔者以为，政府的宏观调控政策也好，刺激托市政策也罢，对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行。在目前市场成交量下降、买卖双方等待观望的僵持局面中，消费者将会占据主动，房地产市场的调整在所难免。

房地产市场即将变盘
    今年年初以来由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。其实自今年一季度以来，房地产投资增幅就逐月回落，1～6月份全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，房地产开发投资比一季度增幅回落3.2个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅1个百分点。房地产增长已开始进入调整期，其中东部地区调整迹象最为明显，投资规模前五大省市有四个投资增长明显回落，并带动整个东部地区房地产增长明显降温。房地产开发、销售中依赖性极强的信贷资金增幅也明显放缓。截至5月末，我国银行业房地产贷款余额2.81万亿元，增幅回落33.38个百分点，其中住房开发贷款余额4595.8亿元，增幅回落69.24个百分点，个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势，而缺少了银行资金的“输血”功能，房地产业发展前景堪忧！
    再从销售市场看，出于对目前房地产市场泡沫的担心，国家对房地产实行了种种紧缩政策，上海、杭州等房地产热点地区市场明显降温，七部委联手遏制房价措施出台之后，市场交易量大幅下降，等待观望和持币待购正在成为房地产市场的主旋律，开发商在收缩还是扩张之间、政策在收紧还是放宽之间游移不定，房地产市场出现滞涨局面。1～6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求，上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的0.85:1转变为1～6月份的1.12:1。商品住宅成交总量下降，尤其是高价位、大套型住房成交量下降幅度更大。1～6月份全国40个大中城市，有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。密集出台的抑制房价政策，除了使眼下部分地区出现交投冷清、市场观望气氛浓厚外，还将在中期对全国房地产市场产生降温影响，在买家持币观望、市场接盘稀少的情况下，一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。这将对房产租赁市场构成租金下滑压力，投资性购房需求将会因此受到抑制。种种迹象表明，房地产市场在经过买卖双方一段时间的僵持后，已经到了即将变盘的前夜。

政策调控房地产市场
    目前有学者提出一个观点在房地产界非常流行，认为目前房地产市场的各参与主体均不希望房价下跌：80%的居民家庭已经拥有了自己的住房，当然不希望自己最大的不动产缩水；由于房地产业产业链条长，对其他产业的拉动作用强，土地出让收入对财政的贡献度日益提高，房地产业的发展对地区经济起着举足轻重的作用，地方政府对房地产的积极性异乎寻常的高；银行担心房价下跌会产生数量巨大的不良贷款甚至引发金融风险，何况目前个人住房贷款还是银行的“优质资产”；税务部门也希望房地产能快速发展，营业税、契税、增值税、所得税也水涨船高；媒体、工程设计、建筑公司、房地产中介等相关从业机构都期望能从飞速发展的房地产业中分一杯羹；而作为房地产业各种利益交织点的开发商对房地产的态度更是毋用多言。粗一看，论据还很充分，房地产价格的确没有下跌的理由。那事实究竟是否这样？笔者认为，房地产作为一种商品，就会遵循市场固有的供求规律，而作为投资品，同样逃脱不了价值规律的制约，其价格在某一特定时间内也许会偏离价值较远，表现为价格泡沫，但从较长时间看，其价格一定会向其内在价值回归。政府的调控政策对房地产市场的影响只能是局部性的、暂时的，并不能从根本上改变房地产市场的固有运行规律，房价涨跌将不以各利益主体的良好愿望为转移，而会严格遵循市场规律运行。
    国内外就有许多活生生的例子：日本的房地产市场在上个世纪80年代可谓是牛气冲天，“土地不败”观念深入人心，可从90年代初开始，房地产市场连续萧条了十年。香港房地产价格从上个世纪70年代开始进入长达二十多年的上涨期，但在1997年达到顶点后，三年之内房地产价格平均跌了50%以上。难道日本、香港政府当局会放任房地产市场下跌？还是说日本、香港政府当局经济实力和调控能力不如我国某些地方政府？只能说市场规律是谁也改变不了的，政府政策也不是万能的，政策调控只能顺势而为。再比如房地产作为投资品，和股票具有较大的可比性。2001年6月上证指数从2245点的高位开始了持续4年多的下跌，到现在千点大关岌岌可危，机构、散户损失惨重，难道说有谁非常希望股市下跌？政府、证券公司、基金、投资结构、散户、媒体？可熊市还是无情地来临了，尽管这是大家谁都不愿意看到的！

房地产市场能否支撑高房价
    房地产价格未来是涨是跌，根本上还是取决于买卖双方的力量对比，也就是市场有效需求和真实供给的对比关系。作为投资及投机性购房最终也要落实到真实居住需求上，因为按照理性人的假设，如果房价租金比不合理，房子租不出去或租金很低，投资行为是亏损的，那投资性购房需求将会下降，从而促使房价下跌。中国房地产业这几年的“爆发式”增长，主要的需求推动力量来自两个方面：一是以前计划经济年代“福利分房”使得住房供应短缺、居住条件差，居民出于改善居住的目的，通过几十年的积累形成了巨大的“补偿消费需求”；二是因为银行推出了个人住房按揭贷款，使得本来应该在未来10年甚至20年后的购买需求提前释放，也就是对未来几十年的“透支消费需求”。这两部分需求叠加，促成了1998年到现在房地产业的“黄金发展期”。
    目前，主张房地产价格应该长期上涨一方阵营的人认为，由于我国城市化正处于加速发展时期，大量农村人口向城市居民转化，住房需求将不断增加，房价也要不断上涨几十年。其实只要仔细想想，这种观点是非常片面的，事实上即便是北京、上海这样的大都市，城市化过程中每年的新增人口也很少，城市化加速根本不在北京、上海。如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率为2.54%和1.81%，其中自然增长率分别为0.07%和0.01%，即城市化转移两市均为1.8%左右。这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长，城市化在许多大城市都不是房价上涨的主要推动力。目前我国大多数城市一套普通住房动辄几十万，以普通农民工几百元的月工资，不吃不喝也需要数十年才能买得起一套房子。就是对目前普通城镇居民而言，房子价格也远远超过他们的承受能力，房价收入比大大高于国际标准。2004年全国平均接近于9倍，上海、杭州等一些城市更高，达到12～18倍，而一般国际标准是3倍到6倍的区间里算是比较合理的。目前房价的实际增长速度要高于GDP的增长速度，GDP的增长速度又快于居民收入的增长，这种情

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