房地产市场正处于变盘前夜

况如不改变，住房的有效需求只能日趋萎缩。反过来说，假如真有城市化导致房价不断上涨的这种因果关系，那也意味着城市化进程很快就要终止，因为大多数人已经买不起房子了，只有住房价格相对收入下降，城市化才更容易。
    上面讨论了直接买房居住需求的真实情况，再来看看投资购房的需求有多大？对房产投资者来说，一套房子是否具有吸引力，取决于租金收入和社会平均资本收益之比。目前我国10年期国债票面利率是4.44%，7年期国债的票面利率大约在3.4%左右，长期国债利率是社会资本平均收益的最好替代物，因此我们以4%作为社会资本平均收益率。从这个角度讲，只要一套房屋的年租金收入超过4%，就具备了初步的投资价值，但考虑由按揭贷款产生的机会成本以及租金需要缴税、房子的空置期，对一个投资者来说，真正合理的购买点应该是租金收入等于房价的6%。换言之，房价相对月租金收入的比例在200～250倍之间，是一个临界点。房价租金比只有和房贷利率、社会平均资本收益联系在一起，才能成为衡量房价高低的参照物。而目前就网上挂牌交易价来说，北京每平方米的年出租价约相当于挂牌销售价的4.2%，上海为3.7%。按照房价月租金比250倍是当前我国投资购房的合理临界点来衡量，北京的房价虚高幅度约15%，上海房价的虚高幅度约23%。根据房价租金比测算的临界点，只是理性人假设下的一种推断，真正能反映原始需求开始增长的是出租率。在七部委文件下达后，挂牌出租量出现了爆发性增长。目前，京沪两地的挂牌出租成交率约在25%左右，这一状况足以表明在去年的房地产热中，以“升值套利”为主的投机者之多；也表明相对目前的房价，住房的增加速度确实超出了原始需求的增速。

如何打破房地产市场僵局
    目前市场的买卖双方都在等待观望，市场成交量急速下滑，这种局面到底能撑多久？谁会在这场僵持中占据主动？似乎已到了买卖双方比耐力的阶段，看谁能比谁更挺得住？如果连续出现成交量萎缩的局面，最先坐不住的恐怕将会是开发商，消费者将会在这场耐力比赛中占据主动。这是因为，对于打算买房自己居住的消费者而言，都还不至于没房子住（包括租住），无非是居住条件简陋些，买房子是为了改善居住条件，目前情况下就是多等几年而已。而对于购房用于出租或转手获利的买家而言，自己居住已经根本不是问题，当前的高房价顶多促使其取消投资计划而已，根本不会对他的生活有什么影响。而对开发商来说就不一样了，因为前期已经支付了土地、土地一级开发、二级开发、贷款、人工费、材料费、拆迁费等费用，如果房子持续滞销，资金链压力会越来越大，损失会非常惨重，甚至面临破产的境地。在这种情况下，不排除有一些顶不住压力的开发商会降价销售，以求尽快回笼资金，减少损失，避免破产的命运。其他开发商将不得不被动跟进，市场将出现根本性的逆转，进入新一轮降价周期。在这个过程中，最早降价销售的开发商将明显占据有利地位，事实上，目前商品住房平均价格涨幅已经日趋缩小，房价下降已经初露端倪。6月份，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。在目前居民收入及租金收入不足以支撑当前高房价、“补偿消费需求”已经得到基本满足、“透支消费需求”已经提前二三十年释放的情况下，房地产业发展前景很令人担忧。未来房价很有可能会有一个持续好几年的大幅下跌，但究竟何时发生这种情况，目前还很难预料。

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