短期取消房地产预售制度的负面影响

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2005年8月15日，央行在《2004年中国房地产金融报告》中提出“建议取消现行房屋预售制度”，此建议引起了社会各方关注，骤成社会焦点。全国房地产市场引起轩然大波，而8月24日，建设部新闻发言人表态，“国家近期不会取消商品房预售制度”。
政府提出这样的建议主要是基于风险与竞争的考虑，政府希望通过取消预售证制度减少房地产的金融风险、维护购房者的权益、促进开发商的优胜劣汰，也就是让没有实力的发展商退出市场，以央行的话来说 “很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。”但是，这个想法是过于理想的，能否达到效果是十分令人置疑的，在我看来，短期内取消房地产预售制度，所带来的影响对房地产市场和消费者都负面的。
取消房地产预售制度会带来什么样的影响呢?
首先，垄断势力受到保护。这里涉及一个政府规制是否有效的问题。取消房地产预售制度无疑是大大地提高了房地产开发市场的进入门槛，部分资金实力不强的发开商会自然退出市场，或被兼并或重新组合，而市场剩下的只有少数拥有大量资金的大开发商，政府的行为无疑是让房地产开发市场形成了明显的进入障碍，促进了垄断市场的形成。少数的开发商控制市场，也很容易形成垄断、操纵价格，房地产开发商的高额利润不可避免。似乎可以化解金融风险角度，但开发商的高额利润源自于垄断，是以市场配置效率的牺牲换取的金融风险化解，政府规制的有效性十分值得怀疑。
同时，取消房地产预售制度会给我国的金融体系带来致命的打击。长期以来，房地产开发商都是以银行贷款为主进行开发建设，政府在市场的各方都没有做出充分准备前，贸然取消预售制度，会使资金实力不强的发开商会自然退出市场，这样间接地给银行带来了大量坏帐的可能，取消房地产预售制度的压力和代价都是巨大的。
其次，市场需求的多样性受到限制。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌，一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局，中等开发商也将发生整合，拥有大笔资金的大开发商时代将来临。大的发展商集中于开发大型的综合型楼盘，不能照顾所有消费群体的需要，竞争性不足往往会忽略了弱势群体的需要，令部分人的需求得不到满足，消费者多样性选择性受到极大限制。
第三、可能会提高房产价格。对消费者而言，取消房地产预售制度，短期带来房产价格上升是显然易见。发展商的融资渠道减少，资金回收周期延长，自然会增加了开发成本，而这个增加的成本绝对是转嫁给消费者身上的。
第四，从资源的优化配置角度来看，房地产预售制度有利于资金的优化配置。消费者个别资金的机会成本远远小于发展商的整和资金的机会成本。我们作一个简单的计算。消费者购买预售房只需垫资房产的首期金额，一般预购都是交付首期（惯例为房价的30%）。以一个价值50万的房子来说，消费需求垫付的金额是15万，而从取得预售证到交楼前的时间一般在5个月到12个月左右，也就是说消费者要比较资金（15万）的时间收益与购买预购的优惠收益而做出选择，理性的消费者会做出理性的选择，他们会平衡哪个更有利。对开发商而言，他们资金的机会成本很大，所以一般在预售期，开发商都会以一个较优惠的价格发售楼房，而这个优惠价格往往会比消费者的资金时间收益大。因此可以说房地产预售制度满足了发展商尽快回收资金以及消费者获得最优惠价格的需要。从这个角度来看，资金从机会成本较低的消费者流向机会成本较高的发展商，对开发商和消费者都是一种资源的优化配置。
根据1994年出台的《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。完成以上的程序方可取得房地产预售证。就广东省而言，已经进行了7次有关预售的条款的修改，提高预售了条件，直到2001年2月，提出“七层以下完成结构工程并且封顶，七层以上完成三分之二”，项目的投资比例中预售款融资比例也下降到30％－35％。总体上说预售制度本身是在逐步完善过程之中。从国际经验来看，房地产预售制度也大量被采取，即使香港，这个曾经有过地产风波的成熟市场，也没有取消房地产预售制度。
我国政府想通过取消房地产预售制度而达到减少房地产的金融风险、维护购房者的权益、促进开发商的优胜劣汰的效果是令人怀疑的。取消预售制度影响最大的就是房地产开发商和银行体系。这样给他们致命的打击，有可能使经济增长中断，对整个经济的影响都是沉重的。总的来说，政府在短期内取消预售制度只会减少房地产市场的开发商数目、提高市场的垄断性，减少市场的多样化和可选择性。这些负面影响十分值得关注。