“十一五”:安徽房地产发展的机遇与挑战

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近年来，房地产可以说是点击率最高的名词，有关住房保障、房价、暴利等，成为政府到民间广泛参与的话题。即将过去的五年，安徽住宅与房地产业快速成长，年平均投资增长超过35%，人均拥有住房面积以接近2平方米速度递增。未来五年内，安徽住宅与房地产业机遇与挑战何在？面临的矛盾和发展前景如何？支撑其发展的主要政策措施是什么？本报将约请安徽房地产研究中心的有关人员就此进行探讨，也欢迎社会各界参与讨论。 本世纪前20年，是中国经济社会发展的重要战略机遇期，是体制转轨、发展转型、经济社会结构转换的重要过渡时期。就安徽而言，居民消费结构升级、产业结构优化、城镇化加速、社会结构变化，这些为住房和房地产业发展提供条件和要求。从行业发展现状看，房地产业正处于由幼年走向青年的成长期，经济基础较为薄弱，面临着资金短缺、资源约束增强、产业和区域竞争加剧、增长方式转变任务紧迫、构建和谐社会矛盾凸显等问题，新一轮发展机遇与挑战同在。新机遇 “十一五”期间，是安徽增强综合实力、全面建设小康社会的时期。安徽经济将保持较快的发展，经济总量年均增长10%以上，2010年越上10000亿元的新台阶、人均生产总值达到1850美元。城镇化水平、城乡居民收入、社会保障水平、社会公共事业等将有较大发展。由此，将为房地产发展带来新机遇，社会对各种物业需求将会平稳增长。 2005年，安徽确立了东向发展的战略定位。将长三角作为辐射源、牵动点，通过基础设施向东接轨、体制观念向东学习、要素和产业东向承接，逐步实现一体化发展。借力长三角，将使安徽制造业中配套产业基地、商务休闲产业、绿色农产品加工业有较快发展，相应地带动住宅地产、商业地产、工业地产的发展。东向战略深入推进，沿边、沿江地区等部分具备区位优势、产业基础较好的市县产生“倍增效应”。经济潜能的逐步释放，带动房地产业加速发展，房地产不均衡发展趋势进一步蔓延。县域经济是城乡统筹发展的重要平台，也是安徽经济发展的薄弱环节，振兴县域经济成为紧迫的任务。随着行政管理体制、财政管理体制、企业制度改革深入推进，以及相关的配套支持措施的促进，县域发展环境得到改善，县域经济活力增强，发展步伐加快，将为房地产业提供更大的发展空间。新任务 “十一五”期间，也是安徽城镇化加速发展的重要时期。以目前1-2个百分点以上的城市人口增长率计算，每年进城人口超过90万。而现有城市居民住宅升级换代愿望迫切，据调查有60%的居民对住房不满意，有30%的居民希望在近几年换购住房。从新增人口的住房需求、住房改善需求、危旧房改造的拆迁需求等几方面测算，我省住宅产业仍然处在快速发展期。城市化发展带来社会文明的进步，使观光、旅游、访问、带薪休假、休闲娱乐等现代生活方式逐步普及，导致流动性消费增加，流动性消费的扩展增加了对季节性、度假性、公共性物业设施的需要，促进非住宅物业的发展。而随着城市经济发展，工业地产、以及物流、会展等为生产服务的基础设施档次和水平会有提升，为房地产业提供广阔的发展空间。新挑战人口众多、资源相对不足、环境承载能力较弱，是中国的基本国情。近年来，经济快速发展，能源软肋、资源瓶颈突显。中央明确提出建设节约型社会，这是关系到我国经济社会发展和中华民族兴衰，具有全局性和战略性的重大决策。建设节约型社会，就是要在社会生产、建设、流通、消费的各个领域，在经济和社会发展的各个方面，切实保护和合理利用各种资源，提高资源利用效率，以尽可能少的资源消耗获得最大的经济效益和社会效益。具体到房地产领域，就是以节能、节水、节材、节地、环保为中心，以改革开放和科技进步为动力，推动体制创新、机制创新、技术创新和管理创新，综合运用经济、法律、行政、科技和教育等多种手段，加快发展模式转变，建立节约型的生产模式、消费模式和城市建设模式。新境界随着城市化快速推进，产业结构调整、消费结构升级，房地产、汽车消费迅猛增长。在巅峰时期的2004年，汽车市场份额增长50%、房地产投资增长40%。东部的多数省份，投资需求旺盛，房地产价格上涨惊人，出现明显的过热现象。2004年，中央政府采取以紧缩土地、信贷供给为主要内容的政策措施，来遏制房地产市场波动，延续经济繁荣。“十一五”期间，“土根、银根”双紧的政策基调没变。在偏紧的宏观政策面的作用下，房地产结构调整步伐加快。房地产结构调整涉及市场结构、用地结构、产品结构、企业结构等多方面。市场结构的调整，主要是调整增量与存量结构、买卖与租赁结构。随着存量交易、租赁市场政策调整，群众住房消费观念的引导和转变，存量市场、租赁市场将会得以发展，市场结构趋于协调与合理。用地结构调整，合理利用土地资源，在以新建住宅为主的增量型发展同时，存量土地利用方面将会出现新办法、新模式，比如危（旧）房改造、城乡不同使用权土地的流转。产品结构调整。就住宅与非住宅而言，仍然会以住宅开发为重点。住宅结构中，高档商品房的过快增长将得到抑制，面向普通消费者提供中低价位的商品房、经济适用房，使中低收入者购房有稳定的房源。企业结构调整。涉及企业所有制结构和企业组织结构的调整。国有房地产企业改制转型速度加快；非国有资本将会更加规范、有序地进入房地产领域；将有更多的大资本进入中介服务、物业管理领域。企业组织结构调整，将有一批拥有知名品牌、主业突出、核心竞争力强的大公司和企业集团产生，产业的集中度和产品开发能力得以提高。宏观环境趋紧，土地成本、融资门槛抬高，挤压了部分企业生存空间，同时也是企业兼并重组，做大做强的好时机。最终一批具有雄厚经济实力基础、经营规模大、土地资源储备充足、树立品牌资产观念的开发商胜出，在一个稳定增长的市场中寻求行业的合理收益。