从温州炒房团看房地产行业发展

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[内容提要]1997年开始的金融风暴将东南亚多年积累的财富掠夺一空。马来西亚总理马哈蒂尔怒斥索罗斯等资本大鳄道德品质低劣，制造危机，打击各国货币。为何马哈蒂尔只能从道德领域对索罗斯进行攻击？因为索罗斯所作所为完全符合游戏规则，甚至也符合该领域的道德规范。事实上，包括温州炒房团在内的资本流动、炒作等行为，在法律上无懈可击，用行政手段制约只会引起更多的社会经济矛盾，而只有合理的经济手段才能有效的对其进行规制。
[关键词] 产业政策 房地产泡沫 金融风暴 民间资本

一、温州炒房团概况
改革开放初，温州人凭借其高人一筹的商业头脑和眼光，通过“倒差价”，做家庭加工业以及一些在当时不合政策的活动，成为了“先富起来的一部分人”。
先富起来的温州人在保值增值的方式上选择了购房。首先，他们炒的是本市的楼盘。温州资本于1998年开始炒房，温州房价1999年增长17%，2000年增长20%，2001年增长22%,房产投资平均每年收益率近20%。温州人凭借做实业、商业积累的几千亿元资本，从2000年起由《温州晚报》、《温州都市报》、《温州商报》牵头组织“炒房团”到异地炒房。由于其强大的购买力，受到行业自律性较差的开发商的追捧，二者一拍即合，其所到城市房价莫不飞涨，一时间各地政府使用行政手段限制炒房团，媒体也是一片“砍杀声”。2005年，房产新政出台，使用税收、信贷限制等手段限制房地产行业，风波才逐渐平息。

二、温州民资炒房投机行为的分析
理性分析温州炒房行为，原因主要有三：
1、资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国家信贷政策收紧，但温州发达的民间金融仍不断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地产市场。
2、国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的投资，在2003—2004年又进行了紧缩经济的宏观调控，在土地、信贷等方面限制民营企业的发展。民营资本向钢铁等行业转移的道路被封，         庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。
3、中国缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源，无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的“体制梯子外循环”。推究其根源——真正的绩优股（如中石油、电信、民航等）不在国内上市——中国A股并不是中国经济的“晴雨表”。A股上充斥着只为圈钱的国企，股市低迷，大量股市资本退出，转入利润率更高的房地产市场。

三、民资炒房的潜在危害
1、哄抬房价，催化房地产泡沫的形成。需求和供给决定价格，二者任何一个的变动都会影响均衡价格。由于房地产行业的地域性，大量资本流入一个地区时，难免会造成房价大幅上扬，从理论上讲，只要有足够的买者，足够的投机力量，价格可以无限上涨，但这种没有实际居住需求的“炒房”将房价炒到没有下一个“接手者”，房地产泡沫就会破灭，而实际购房者资产就会大幅缩水。
2、不利于经济结构的调整。用于炒房的资金脱离实体经济，占用了大量产业资本以及大量银行贷款，影响中国产业升级和经济结构优化，尽管短期对GDP有正面影响，但对长期经济增长不利——它并不能带来劳动力素质的提高和技术进步。
3、制造巨大的银行信贷风险。目前中国的购房者的房款70%依靠银行贷款，炒房造成的房价大起大落是银行的“心腹大患”——如果房价大跃，贷款购房者抵押资产（即所购房屋）不足所贷金额，会给银行造成上万亿的呆坏账那将是一场大的金融灾难。

四、引导民间资本与防范金融风险的建议
1、进一步放开行业准入限制并引导民间资本向国家产业政策鼓励的领域投资。由于国家产业政策的限制，很多“好赚钱”和“赚稳钱”的行业民间资本进不去，而多年苦心经营已逐渐形成气候的民间资本已经有足够的资本和经营能力参与到一些投资数额大、资本回收期限长的行业。国家应采取多种公私合营的方式，让民间资本参与到铁路、电信等行业中去，这既解决了国家发展该行业的投入不足问题，也是将民间资本引上“正途”的有效办法。
2、引导民营企业通过资本联合做大做强。在浙江，小而散的经营方式已经成为企业集群的发展瓶颈。对单个企业来说，进一步做大的空间已经不大，本地企业之间盲目的价格战只会两败俱伤，只有通过民企自发报团组建资本联合方式的财团，才能突破现阶段的发展瓶颈，变“小狗经济”为规模经济，在市场尤其是面对国外采购巨头时拥有更大的话语权。
3、引导民间资本流向风险投资项目。风险投资的高收益率不是房地产所能必定，但由于民间资本对于这些项目不熟悉，导致一边是数百亿民间资本找不到保值增值的有效途径，一边是大量的创新项目大不到资金支持。建立一个完善的信息市场，引导民间资本流向风险投资项目是化解当前房市风险的有效途径。
4、用资本证券化来化解银行信贷风险。资本市场有一条铁律：只要投资有风险，就会有相应的避险工具。当银行积压了大量抵押房屋时，既给银行带来了巨大的信贷风险，也限制了资金的流动性。而通过将这些抵押房屋（资产）打包发行证券，银行转化了部分风险，也增强了资金流动性。只要监管部门的监管能力跟上，资产证券化还能给资本市场提供相当的投资机会。
5、开拓和开放房地产金融市场。任何一个市场的开放都会有点混乱，但只有越开放，风险才会越小。当前我国金融市场发展尚处于低级阶段，房地产的开发资金几乎完全来自银行，银行承受过大风险。必须开发出新的金融产品，发展包括信托、基金在内的多种融资方式，变单纯的间接融资为间接融资和直接融资相结合，并广泛利用国外基金的力量。

五、对房地产新政的看法
在去年采取的加息政策并没有影响房地产行业走势的情况下，今年又推出了针对房地产的一系列税收等限制措施。对于本次房地产新政，我的看法是：
1、有利于防止过度投机。由于对两年内转手的购房者征收5%的税收，降低了投机房地产的利润率，大批炒房资金开始退出房市，转入股市，投机的减少使真正的需求（包括住房需求和保值需求）显现了出来。
2、不会大幅降低房价。30%，降幅绝不会超过30%。30%——房贷的首付款，如果降幅超过之一限度，即房屋资产缩水到小于70%的贷款额，就会有人不再偿付贷款。银行将会面临巨大的坏账风险，这是当局万万不允许的，然而房价绝不会由某一项政策决定，只会在需求和供给的变动中找到均衡。对于银行来说，巨额的住房贷款不通过有效的避险工具转移风险，永远都会面临巨大的坏账风险。
3、无法真正解决房地产行业发展的问题。我国房地产行业的集中度很低，排名第一的万科集团的市场占有率不足1%，其背后深层次原因不是竞争激烈，而是我国没有形成统一的市场，各个区域之间相对封闭，企业的外地经营成本比当地企业高得多（如万科“拿地”成本比当地开发商高3%—5%），优势企业无法通过竞争实现行业整合。其次是新政没有涉及房地产开发商融资方式的转变问题。目前房地产业最大的问题是无法与资本市场对接，没有有效的融资平台，在美国房地产开发的资金主要来自发行垃圾债券（一种利息率和风险都衡高的债券），而我国房地产企业却大不到资本市场的标准。因此房地产的产业政策应着重于使企业提高自身素质，使企业走上从只发行面向机构投资者的短期债券到发行面向公众的长期债券（甚至是垃圾债券）之路。尽快实现全国市场的统一，促进房地产公司的优胜劣汰，使资源集中到优势企业中，同时加强对开发商的监管和房地产行业自律精神，房地产行业发展才能进入良性循环。而在新政中受到诸多限制的房地产开发商，则要对原有经营模式、营销模式进行创新，尤其要开拓新的融资渠道，改善自身的资本结构。