购房者与开发商：不必走上PK台

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2005年9月20日《第一财经日报》刊登一篇题为 “啥时买房我做主，开发商别指挥”文章，文中传递了存在于市场中一种房地产开发商与购房者之间的对立与矛盾情绪的信息。稽阅此间媒体的相关报道，人们惊人的发现，在房地产市场，买卖双方怒目相对的现象十分普遍。联系到时下，社会公众普遍地正在谴责中国房地产商们，富豪榜上集中现身而在强税榜上全部退身，房地产业连续3年暴利席上独占鳌头而房价却长期高企不下，开发商的贪婪与购房者的愤懑，两者间的紧张关系有增无减，无论怎样估计似乎也不过份。

市场关系本质上就是生产者与购买者之间的买卖交易关系。这种关系的恶化，必然导致供求关系危机，导致交易信任危机，从而最终导致房地产市场的乱局。对此，务必予以警惕。

§ 房地产商与购房者关系恶化风生水起

中国转轨市场经济以来，房地产的市场化启步是比较早的。一个从计划经济过来的国家，建筑产品特别是住宅的商品化是一个崭新的课题。仅就最近10年来看，以住宅为代表的中国建筑业实现了持续的高速发展。全国住宅年平均竣工面积达4.59亿M2，到达2000年底全国人均居住面积已超过去时10M2，北京市面上10年来竣工住宅面积9687.1万M2,人均居住面积已达到期16.2M2。广州市场信息2000年底全市竣工住宅面积1095万M2，超过欧洲住宅建筑总量。上世纪80年代住房紧缺曾严重困扰着我国大中城市，多少无房户、困难户、危房户呼唤住房。三代同堂、两代同床，几对夫妻同室，屋中又搭屋的尴尬至今让人难忘。住房问题曾是中国城市的一块心病，解决10多亿人口的住房问题，是一个艰巨而又复杂的任务。中国住房问题的现状是，比之改革开放以前，有了重大的本质之变。对此应当予以肯定。眼下存在的问题，我以为是发展中的问题。

　　众所周知，当前在业界，开发商与购房者之间的关系十分不融洽，在一些市场领域，在一些地区，或者某些房地产公司与购房者之间，甚至达到相不信任，尖锐对立的局面。大有仇人相见，分外眼红的局面。造成目前这种局面的原因也十分复杂。但依我的考察，从开发商方面主因有四：第一，是房地产公司本身追求暴利的经营理念使然。暴利在这个行业从目前披露出来的资料看，从100－700％不等。暴利之下，焉有理性？第二，于是，建筑质量问题，销售策划中的夸大其词问题，贷款与按揭中的虚假问题，以及货不对板问题，等等都一一出现。第三，特别是当房市一路飘红以来，房地产商大多志高气扬，面对购买者的合理诉求往往不予关注与解决。第四，房地产商与地方政府、银行联手形成强势“三剑客”，左右房市，给老百姓造成巨大负面影响。从购买者角度看，其一，不能理性地对待房价的上涨，对房价的低价走势期望过高。其二，对开发商某些可能合理的做法产生误解，甚至在传言中加大了误解的成份。但总的来说，开发商对目前这种买卖双方紧张关系负主要责任。

从经济学观点来看，房地产开发商与购房者，作为生产者与消费者，是供给方与需求方的关系。两者是纯粹的买卖关系。双方的买卖，是在价值规律作用下双方认同的价格基础上的平等交易。无论价格高与低，都是自愿的，所谓“一个愿打一个愿挨”。无论从逻辑的还是历史的角度看，交易始初，商业关系比较单纯。后来，可能由于购买者发现开发商有欺诈行为，物不及所值，遂抱怨升起，如果此时的物业服务不能跳跟进，对于开发商的情绪会逐渐恶化。这种一个个的案例，通过口耳相传，加之媒体炒作，骤然间人们发现，一个与广大消费群体对立的“奸诈”、“凶恶”、“贪婪”的开发商站在世人面前。

§ 对立与仇视何以愈演愈烈

房地产商与购房者之间关系，近来人们忧虑地觉察到，它恶化程度在在市场上日益表现为对立与仇视的态势。尽管我们不能整体上这样判断，但在局部市场，在某些地区，在部分开发商与购买者之间人们是强烈感受得到的。如果我们在媒体上进行一番求索，更会印证上述判断。这种买卖双方的对立仇视情绪，往往会因为社会经济环境因素的介入而火上加油，愈演愈烈。这里首先我们要说的是观望者。不错，旁观者清。他们看到了买卖双方的不平等，看到了房价离谱地上涨，特别是看到了房地产商的所作所为，因而逆反地对待房地产商的言与行。旁观者们或者准买房者这些看法，在现实生活中是购房者最容易接受的。因为他们与房地产商没有利益关系，他们与购房者的利益是一致的。其次，政府主管部门或者政府官员的某些表态，比如对打压房价的看法，对预售制的观点，对买卖双方争议的表态，往往被购房者认为是“位偏架”，是明里暗里支持房地产商。有关建设部门已经成为房地产商的“后台”的说法在民间是共识。再次，由于媒体的披露，特别是互联网的全天候地、全方位地传播，使得人们对房地产商的经营行为中的各种法则有了整体而连贯的看法，从而坚定了人们对房地商及其产品的怀疑。最后，其它一些经济现象都在加剧了人们对房地产商的负面看法：一是诸多房地产商都是从“空手套白狼”开始自己的财富聚集历程的；二是中国财富榜上，比例最大，上升最快的富豪，就是房地产商；三是与此形成反差的是，纳税大户却往往不是房地产商们；四是地产资本与权力资本的勾结，致使一批批染指地产的领导干部腐败倒台。市场经济，是一个诚信经济，失去诚信从而充满仇视是不健康的。在这种心态下的交易也令人担忧的。

买卖双方应该是一种平等的交易行为。古典经济学有句名言：买卖是天生的平等派。如果买卖双方产生了不信任，进而演化为一种仇视心理，将是市场经济的不幸。以目前可以预见的前景而言，首先，这种仇视心态会使房地产发展方向走偏，也就是说会影响房地产产业发展的正确方向。其次，会加剧贫富之间的对立，会加剧生产者与消费者之间的对立。再次，会使商品交易中的投机行为盛行。那末人们要问，究竟这种仇视与对立的深层或者背后的原因何在？撇开其它因素不说，单就经济因素而言，买卖双方之间对立仇视的种子，是由诚信危机之手亲自埋下的。换句话说，目前房地产商的信用危机是问题的本质所在。不说房地产商面对政府，面对银行，面对合作者的信用危机，单就房地产商对购买者，从已经暴露出的大量事实来看，其诚信就大受质疑。

§ 理性，诚信与房地产市场的希望愿景

不错，经济学讲理性人，但在现实生活中，每个人都是活生生的，有血有肉的，都富于感性、充满感情。这样，每一宗买卖行为，都可能是富于感性的理性选择行为。也就是说，尽管每个人的每次交易行为，都可能是尽量地理性决策，但又不可避免地受感情因素影响。特别是，在当前购买者有着对房地产商如此大的成见，反过来房地产商有着对购买者那样深的偏见，在这种背景下，房市一定是被干扰的，价格一定是扭曲的。不过，我们也不必太过夸张地看待交易中的感性因素，因为在一定的时间流程中，在一定的市场跨度中，理性的校正作用是根本的。

就我接触地的消费人群，确实你时时能够感受人们对建筑产品的不信任。“从南京到北京，买家没有卖家精”。在楼房产品的信息掌握方面，购买者永远是弱势。无论如何，他知道的永远只是全部信息的一部分。几乎每个购房者都有这样的经历，交易结束后最终你总会发现自己又某些方面上当受骗了。在这方面，主要责任在于开发商与管理者。企业要取信于消费者，真正将人民币当做企业信誉的选票，就必须尽量多的提供房地产产品信息。这种信息不应当是局部的，是对自己有利的，而必须是全部的，全息的。尽管这很难做到，但却是一个努力的方向。我想，有了企业的这种诚恳善意，消费者终究会买账的、会相信的。更为重要的，政府的经济管理职能要起作用，

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