中国房地产行业-最新发展报告

别比去年同季上涨24.7%、10.9%和11.1%。商业旅游娱乐和工业仓储用地交易价格比去年同季分别上涨3.2%和3.0%，其他用地交易价格上涨14.2%.

三、房屋租赁价格上涨1.9%
    二季度，35个大中城市房屋租赁价格比去年同季上涨1.9%，比一季度上涨0.5%.其中，住宅租赁价格比去年同季上涨0.2%，办公、商业娱乐和工业仓储用房租赁价格分别上涨2.6%、1.8%和1.9%.

四、物业管理服务价格微涨0.2%
    二季度，35个大中城市物业管理服务价格比去年同季微涨0.2%。其中，住宅物业管理服务价格微降0.1%，工业仓储用房和办公用房物业管理服务价格分别上涨0.9%和0.6%，商业娱乐用房物业管理服务价格与去年同季持平。

2005年2季度国房景气指数情况

    今年上半年，“国房景气指数”继续保持在较高水平，但随着完成投资等主要指标增幅的回落，6月份，“国房景气指数”为101.65，比5月份小幅回落0.18 点，比去年同月回落3.31 点。表明上半年全国房地产开发总体景气水平受国家宏观调控影响明显，各项指标同比去年均有一定的下降。

一、本年资金来源分类指数
    本年资金来源分类指数为100.80，比5月份上升0.72点，比去年同月回落4.62点。上半年，全国房地产开发企业本年资金来源累计9465亿元，同比增长23.3%。其中，国内贷款1755 亿元，增长4.3%；企业自筹资金3269 亿元，增长37.6%；利用外资126 亿元，增长23.7%。

二、房地产开发投资分类指数
    房地产开发投资分类指数为101.11，与5月份基本持平，比去年同月回落1.76点。上半年，全国完成房地产开发投资6193亿元，同比增长23.5%。其中，完成商品住宅投资4147 亿元，增长21.3%；经济适用住房投资204亿元，下降14.6%。

三、商品房销售价格分类指数
    商品房销售价格分类指数为104.49，比5月份回落2.62 点，比去年同月回落1.26点。上半年，全国商品房平均销售价格同比上涨10.1%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.9% ；办公楼销售价格下降4.6%；商业营业用房销售价格上涨9.3%。

四、商品房空置面积分类指数
    商品房空置面积分类指数为103.56，比5月份回落0.33点，比去年同月回落4.72点。6月末，全国商品房空置面积1.04 亿平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积0.59 亿平方米，增长2.2%。

五、施工面积分类指数
    房屋施工面积分类指数为103.17，比5月份上升0.27点，比去年同月回落4.98点。上半年，全国累计完成房屋施工面积11.63亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积9.01亿平方米，增长18.8%；办公楼施工面积0.50亿平方米，增长13.3%；商业营业用房施工面积1.47亿平方米，增长19.2%。

六、土地开发面积分类指数
    土地开发面积分类指数为95.07，比5月份上升1.90点，比去年同月回落3.33 点。上半年，全国完成土地开发面积8190 万平方米，同比增长3%。


2005年2季度全国房地产市场运行的主要特点

一、房地产投资增幅继续回落
    1～6月份全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，增幅呈逐月回落趋势。房地产开发投资比一季度增幅回落3.2个百分点，低于同期城镇固定资产投资增幅1 个百分点。

二、供求关系有所改善
    1～6月份全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅，供求关系有所缓和。据房地产市场信息系统数据，过去供求矛盾比较突出的杭州、南京、青岛等城市，市场供应开始略大于需求。上海市商品住宅市场供求比例，也由今年一季度的0.85:1转变为1～6月份的1.12:1。

三、商品住房交易结构有所调整
    商品住宅成交总量下降，高价位、大套型住房成交量下降较大，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。1～6月份，40个大中城市，有19个城市商品住房登记销售面积同比负增长。

四、投机性购房得到初步遏制
    根据各地交易情况监测，一些投机、投资性的二手住房，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。

五、商品住房平均价格涨幅趋稳
    据房地产市场信息系统数据，6 月份，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。

六、房地产信贷增速放缓
    截至5月末，我国银行业金融机构房地产贷款余额2.81万亿元，增幅回落33.38个百分点。其中住房开发贷款余额4595.8亿元，增幅回落69.24个百分点。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。

新政下五大热点城市土地市场现状

一、北京：将对闲置土地进行清理
    北京市土地利用事务中心副主任李劲松表示，北京市房地产市场近年来一直保持着稳定的发展。包括这次七部委稳定房价文件下发以后，对北京房地产市场的影响相对其他城市来说比较平稳，1～4月份的房价变化与前年度相比没有出现特别大的波动，这和北京市的房价本身由房屋实质价值作支撑相关，另外和以自住型为主体的购房人群组成相关，而且北京市的土地供应随着市场的发展而调节，一定程度上保证了市场需求。
关于土地集约利用方面，李劲松表示，北京市下一步将对开发商的土地采取一些措施，一方面加大对闲置土地的清理力度，另外政府也会通过各种途径正确引导原来供应土地及时转化为实质需求。

二、上海:过热现象得到控制
    针对地价上涨的原因，一方面房价上涨带动了地价的变化，同时城市拆迁费用的上涨以及土地供需中存在的问题也导致了地价的变化。上海市政府近期将对土地供应结构进行调整，住宅用地方面将以配套商品房和中低价商品房建设用地为主，这些措施的实施会对地价的上升有一定抑制作用。
    据统计，2003年上海商业地价比2002年增加了6.6%，2004年比2003年增长了9.6%，而今年二季度商业地价增加了1%左右。住房方面的土地指数变化也较快，2005年一季度增长了24%，而进入今年第二季度以后，上涨幅度保持在0.8%左右。
    自2002年开始上海的房价和地价逐渐上升，2005年上海房地产市场引起了各方面的普遍关注，成为全国房地产市场热点。而2005年一季度以后，国家以及上海各个部门加大了对房地产价格的调整力度，房价升幅逐步得以减缓。今年二季度部分数据出现下滑现象。他说，从目前来看，上海房地产过热的现象得到了控制。自调控以来上海的房地产开发投资额放缓、供求矛盾得到改善、价格涨幅回落、房贷增幅也出现了下滑。
    上海2004年开发投资额为236 亿元，相比去年同期增长了25%，但是这个增幅不仅低于全国27.8%的水平，而且下降了8.7个百分点。今年４月份的数据显示，投资额为110亿元，同比回落了1.26%。
    2005年1～3月份房产部门批准的预售面积是109万平方米，登记预售的面积是510万平方米，供求比例为1:1.17。但是四月份批准预售的面积是236万平方米，登记面积只有190万平方米。

三、重庆：加大中低档房土地供应量
    近几年重庆的房地产市场呈现了健康发展状态，主要体现在房地产开发投资增长与全市固定资产投资增长，房地产开发投资占全市固定资产投资比重，房价增长和城镇居民收入增长，商品房市场供应、结构与消费需求四个方面的基本协调。
    近期国家稳定房价的政策出台后，重庆市也出台了七方面相关措施：增加中低档房的土地供应量；加大廉租适用房、经济适用房的供应量；完善信息管理制度；
    加强房屋转让方面的管理；适当控制拆迁规模，避免大面积拆迁带来被动需求的增加；建立规范制度，打击虚假广告、违规放号等行为；加大土地的跟踪管理；对大宗土地供应实行审批制。
    重庆是一座新兴的二元结构十分突出的直辖市，全市每年土地急需用地1300 多平方公里，其中主城区占到80%。2004年全市房

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