中国房地产行业-最新发展报告

地产供应为1300公顷。主城区为1000公顷左右。商用地占10%，而居住性用地中，普通商品房占75%、经济适用房占15%、高档房占10%。

四、深圳：提高土地供应量未获批准
    深圳的房地产市场，从最近三年来看，需求给供应造成了一定压力。2002年的市场供应量是900多万平方米，销售量为700多万平方米。而2003年供应量为800万平方米，其销售量却超过了批准预售量。2004年销售量仍然超过了预售量。这在一定程度上加大了市场压力。政策出台后，深圳市场有可能面临有效需求量不足、土地需求量较强烈以及产业用地较多等情况。
    深圳土地市场自2001年就开始全面实行招拍挂制度。同时也正是因为深圳属于一个新兴城市，在存量用地方面资源非常有限，所以在土地供应总量上一向有着严格的控制。
    深圳房地产市场特有的一手房和二手房价格落差形态，使得投资性行为不到10%的比例。

五、广州：盘活土地闲置市场
    《广州市土地闲置费征收使用管理办法》已于今年5 月1 日起实施，首次对土地闲置费征收标准进行明确。《办法》规定自《闲置土地认定通知书》认定闲置之日起满一年的闲置土地，征收单位将向用地单位征收土地闲置费。土地闲置费的征收贯穿两项标准，对于已签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，其每月的土地闲置费标准为：经营性房地产用地为合同出让金总额的1.2%；一般建设用地为合同出让金总额的0.8%；工业和基础设施用地为 合同出让金总额的0.4%。
    各类用地累计征收土地闲置费总额不超过该宗用地土地使用权出让金合同总额的20%。对于未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，土地闲置费则按《广州市土地闲置费征收标准》规定的标准征收，计征时间累计不超过一年。该土地闲置费征收管理办法的出台，主要是针对上世纪九十年代土地无序供应状况，对以前批出去的土地进行全面的清理。广州在2004 年之前主要是批文清理，一共注销了20平方公里左右的土地规模的批文。而从2004 年开始进入实质收回，现在已经公告收回27块土地，还有约4平方公里左右待清理，将通过几个程序不断收回。针对这种状况她表示，广州一方面要严格土地收回，另外也要通过收费的方式尽快盘活土地闲置市场。

2005年上半年房地产市场的回顾

    国家在房地产市场上的一系列宏观调控政策，在2005年一季度的各项指标中均有不同程度的显现，房地产市场总体趋于平稳。调控政策出台近两个月来，全国房地产开发规模回落、房地产价格平稳、投机性得到遏制，呈现出六大特点：房地产投资增幅继续回落；房地产开发用地得到有效控制；房地产开发贷款增速下降；商品房供求增幅明显回落，供求关系有所改善；商品房平均价格涨幅趋稳；商品住房交易结构有所调整。

一、在国家宏观调控政策指导下，房地产投资增幅继续回落
    2005年上半年全国房地产投资增长23.5%，其中商品住宅投资增长21.3%，增幅呈逐月回落趋势。说明受国家宏观调控政策影响，房地产投资快速增长的势头得到了有效的遏制。投资额排名前6 位的分别是：江苏、广东、浙江、上海、北京、山东。它们占房地产全部投资的54%。其中，北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现负增长，负增长率分别为36.7%、6.8%、2.7%。

二、房地产开发用地得到有效控制
    2004年来，从国务院办公厅下发的《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》要求深入开展土地市场治理整顿，查处违规、违法占地，控制和压减各项土地计划。截至2004年10月中旬，全国撤并了三分之二以上的开发区，有效抑制了土地购置与开发速度的过快增长。另外国土资源部第71号规定，在2004年8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，土地从多元供应逐步走向政府垄断供应，也是导致土地购置与开发速度趋缓的重要原因。
    2005年上半年，全国完成购置土地面积16299.69万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了39.3个百分点；全国完成开发土地面积8190.46万平方米，同比增长3.0%，同比去年增幅回落了70.0%个百分点。

三、房地产开发贷款增速下降
    2004年商业银行新增房地产开发贷款1047亿元，比2003年少增1086亿元。2004年房地产开发资金来源中，国内贷款比重为18.4%，比2004年一季度下降了5.9个百分点，比2003年下降了5.4个百分点。2005年一季度，国内贷款占房地产开发资金来源比重为21.7%，比2004年一季度下降了2.6个百分点。2005年上半年，国内贷款占房地产开发资金来源比重为13.4%，比2004年上半年下降了3.0个百分点。

四、商品房供求增幅明显回落，供求关系有所改善
    2005年上半年商品房销售面积、竣工面积分别为12536.35万平方米、11124.36万平方米，同比增幅分别为14%、16.3%，商品房销售面积比2004年上半年回落了12.3个百分点、商品房竣工面积上涨了0.9个百分点；商品住宅销售面积、竣工面积为11223.91万平方米、9226.23万平方米，同比增幅分别为14.2%、18.3%，商品住宅销售面积比2004年上半年回落了12.2个百分点，商品住宅竣工面积上涨了4.1个百分点，全国商品住宅销售面积增幅，5年来首次低于竣工面积增幅。2005年上半年，全国的空置房明显增加。全国商品房空置面积1.04亿平方米，同比增长7.9%。其中，商品住宅空置面积0.59亿平方米，增长2.2%。

五、商品房平均价格涨幅趋稳
    2005年上半年全国商品房平均销售价格为2973.2元/平方米，同比提高10.1%， 同比2004年上半年回落了1.4个百分点；其中商品住宅平均销售价格为2783 元/平方米，同比提高11.9% ，同比2004 年上半年上涨了2.1个百分点。与去年同期不同的是，在各类商品房中，今年上半年商品住宅价格上涨幅度最大，高出商品房平均销售价格涨幅1.8个百分点；其次是商业营业用房销售价格，比去年同期上涨9.8%，而去年涨幅最大的办公楼销售价格今年出现了下降的局面，由去年同期的上涨23.1%变成下降4.6%。
    根据房地产市场信息系统数据，2005年上半年，40个重点城市中，有14个城市商品住宅平均销售价格环比负增长，14个城市二手住房平均成交价格环比负增长。14个进行同质楼盘跟踪比较的城市中，3个城市环比负增长，7个城市环比增长0.4%以下。
    二季度，35个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨8.0%，比一季度上涨1.5%，同比和环比涨幅分别比一季度回落1.8和1.2个百分点。分地区看，35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度的上涨。其中，6个城市房屋销售价格同比涨幅超过10%，分别是，杭州涨幅为12.5%，青岛12.4%，呼和浩特12.2%，上海11.6% ，成都10.7%，南昌10.3%，上海、杭州房屋销售价格同比涨幅分别比一季度回落7.5 和1.3 个百分点。

六、商品住房交易结构有所调整
    成交总量下降，高价位、大套型住房下降较大，中低价位、中小套型住房成交量平稳。

人民币升值对房地产行业的影响

    此次人民币升值幅度并不是很大，只有2个百分点。这样的升值及幅度，对外资的流出会相对产生阻挡作用。另外，因为市场预期人民币还会有所升值，所以对市场而言会有产生稳定的影响。对房地产行业而言，由于在调整汇率之前，就已经对房地产市场进行了调控，可以视为铺路的行为。因为只是汇率上升，而房地产泡沫已经存在，那么泡沫会越变越大的。在上世纪80 年代的日本和台湾身上，也出现了这样的情况。一般而言，房地产泡沫是汇率升值的预期引起来的，如果未来还有升值预期的话，未来的泡沫会更大。而与当年日本和台湾不同的是，中国政府已经采取措施来给房地产降温了。不过，房地产泡沫重新起来的可能性是有的。而且房地产泡沫对

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