房地产宏观调控牵动两只“蚂蚱”

【本文由PB创新网为您整理】
在政府宏观调控的一套"组合拳"打击下，中国房地产眼见着要低声下气起来，全国房价的回落即是一个信号。特别是央行和银监局要求银行和信托收紧对房地产的融资时，房地产商甚至出现了"高息求贷"的吆喝。一时间，有人开始质问，中国银行业是不是促成房地产病症的罪魁祸首，要承担责任？
　　要回答这个问题，首先必须谈谈银行与房地产之间的关系。银行与房地产之间是互为客户的关系，但是因为利益的一致性，银行与开发商是一根绳子上的两只"蚂蚱"，一荣俱荣，一损共损。一方面银行向开发商提供贷款，开发商能够正常还款的情况下，银行可以获得利息；另一方面，银行很容易因"以贷引存"而获得开发商的大额存款，算是"双赢"。但是一旦房地产出现危机或泡沫，影响开发商收益，或是出现现金流断链，也必然会影响银行的贷款回收，这就是"共损"。在开发商不能正常还贷的情况下，银行为了挽回损失，会延展贷款，这样有可能促其起死回生，但也可能鸡飞蛋打，颗粒难收。
　　正因为二者关系密切，房地产感冒咳嗽，会或多或少地传染给银行。现在看来，这个"感冒咳嗽"主要表现在两个方面：一是房地产面临严峻的市场挑战，消费者与开发商利益抗衡，各不让步；二是国家要求银行，包括信托收紧对房地产的投资，房地产商举步维艰。显然后者才是最大的问题，如果投资收得过紧，必然会导致中小房地产商降价出售以求生存。如果继续收紧，必然会导致中小开发商资金链断裂，甚至会导致房地产"洗牌"运动，这样，中小开发商将无力偿还银行和信托的贷款，造成银行新的不良资产。
　　我们知道，房地产是一个财富盛宴，是一个牵扯关多方利益的事情，没有人可以独吞，那样的结果不是被撑死就会被打死。因此，房地产的病症、成败也不可能由银行说了算，如果银行在里面唱大戏，其余的都在观看，银行早就被揭了十八层皮了。但是，在房地产开发过程中，资金既是其启动的引擎，又其持续前进的燃料，更是房地产开发商信心的有力支撑，撇开资金这一重要因素谈房地产就是无稽之谈。因此，房地产的多种病症，但或多或少地，有点"成也银行，败也银行"的味道，银行是要承担一部分责任的。但是比起房地产开发的低门槛、预售制度来，银行的责任是有限的责任。从一定意义上说，银行既要承担责任，同时银行又是受害者，实属吃力不讨好。虽然银行不是造成房地产生病的主要原因，但却在治病中可以起到主要作用，于是，成为宏观调控的主要手段。
　　其实，在宏观调控以前，政府不是没有看见房地产的问题和银行在房地产业里的呆、坏帐，但是在此前的较长一段时间里，政府更多地看到房地产对GDP的贡献，对城市环境的改变，甚至视为欣欣向荣的一种象征，说到底还是一种GDP政绩观在作崇。而银行更多地看到房地产作为一个行业被政府所支持，所以也特别地舍得投放贷款。孰不知，房地产的快速发展很快就演变成了社会矛盾的焦点：房价急骤攀升，居民购房困难；利润空间太大，迅速造就地产富人；土地交易暗藏腐败，官员下马；影响社会公平，民愤极大。这个时候，房地产已不是一个市场问题，而是一个社会问题。而且争论不休的房地产泡沫论也不能不让政府担心。综合考虑，政府才发起宏观调控。可是就目前全国范围来说，除了极少数城市，房地产的需求绝大部分是有效需求，我不认为它已经出现了泡沫。因此，房地产的调控更象是一种社会心理"调控"，协调这场盛宴中的各主要利益主体，出作利益让步，平抑社会心理。