如何看待海外地产基金？

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随着中国经济的高速增长, 房地产业的迅猛发展, 越来越多的海外投行、地产基金瞄准中国房地产市场, 近几年, 伴随政府宏观调控, 土地严控, 信贷紧缩, 越来越多的海外资金进入大陆市场, 特别是在上海和北京等中国一线城市不断制造大手笔的地产交易, 一时间似乎有 “山雨欲来风满楼”之势, 引起了国内部分媒体和学术界的高度关注, 甚至有人突然发出 “狼来了”的声音, 似乎在召唤国人对其喊打，着实让已进入的外资地产基金惊出一身“冷汗”，一直是小心翼翼，惟恐遭受严打。

　　可喜的是，我国政府并没有对外资地产基金采取多大的限制，并没有附和部分媒体的声音而马上叫停。其实，政府对当前外资进入的渠道，规模和投资方向都有比较清楚的掌握，外资地产基金不同于“热钱”的投机，他们都有明确的投资方向和目标, 对投资风险也有比较严格的限制，例如，投资方向主要集中在地产的投资开发而不是消费；集中在商业地产和产业地产，而不是住宅。

　　根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%， 只占开发资金来源的1.3%；就在此报告发布不久，国际著名房地产投资管理机构盛阳地产基金战略中心发布了《2005中国外资地产基金生态报告》，该报告指出，2005年进入中国的外资地产基金预计数量是150亿美元，只占全国房地产投资开发资金的3-5%。这些权威数字说明，目前外资地产基金无论是进入的规模，还是所占的比例还比较小，不足以对中国房地产业有太大的冲击。

　　相反，外资地产基金的进入一方面是优化我国地产金融的构成，填补过去空白，另一方面也是对近年来宏观调控的政策回应，其作用是巨大的，意义是深远的。

一 加速我国房地产金融体系建设
　　长期以来，我国房地产业银行信贷依赖一直处在一个相当高的水平，平均在50％左右，并且部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过70％。根据中国人民银行《2004中国房地产金融报告》，房地产贷款占金融机构中长期贷款的分额逐步增加。2002年3月末，这一分额为27.2%, 2003年6月底达到32.1%, 2004年底达到34.3%, 2005年3月底上升到34.5%。这些数字都在预示着，现在的房地产正在给中国的金融业制造信贷风险。
　　在我国，房地产信贷业务一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，增加了银行的流动性风险，使银行极易陷入资金周转不畅和收支难以平衡的困境。而房地产基金的引入，一方面将降低银行的经营风险，另一方面由于基金制度的特点，将有利于分散整个金融体系的存量风险。
　　中国这种房地产融资体系的缺陷集中表现在风险收益机制的不匹配。这样的一个融资体系势必会影响到我国房地产业的资金循环，从而导致我国房地产资金支持体系极为脆弱，最终影响到我国房地产业的可持续发展。因此，房地产业要实现可持续发展，是否拥有自己的金融平台就显得至关重要了。而外资房地产基金的引入可以说是恰逢其时。从国外的经验来看，房地产基金的引入对房地产业的发展会起到积极的促进作用。
　　众所周知，此次房地产金融政策的改革正是由于政府看到了在整个房地产业中，银行背负了太重的包袱、承担着太大的风险。而业内人士普遍认为如果信托基金能够大举介入，这或许给银行一个契机：在一定程度上帮助银行调整房贷在整体资产中的配比。
　　在银行承受着过大的风险之时，信托基金在房地产金融业中的风险分担作用已日渐明显。银行业的一位人士透露，我国住房金融迄今未取得突破性进展的一个重要原因，就是缺乏具有多头参与的融资市场。目前最重要的莫过于增加直接投资。如果建立起信托基金投资房地产的通道，房地产金融将会更加安全稳定。另一位业内人士也认为从目前来看，如果信托资金作为机构投资者能够接盘诸如商铺等一些房地产项目的后期资金，对于银行来说也是件好事情。由于银行在房地产这一块业务上的风险更主要还是结构上的，“如果信托资金能够大举介入，这或许给银行一个契机：在一定程度上帮助银行调整房贷在整体资产中的配比。”该人士分析认为，一方面信托产品可以以投资者的面目加大对房地产业的投资，从总量上取代部分房贷资金，改变以往单纯以房贷为房地产金融一股独大的局面。而更重要的是，信托作为金融工具，还可以通过资产证券化的手段对银行住房按揭贷款进行剥离，对银行资产结构能够起到整体优化作用。  

二 推动房地产产业升级
1 引领地产金融时代。从根本上讲， 房地产业是与一个资金要求高，金融依赖度相当大的行业，从长期上讲，房地产如果离开强大金融的支持是不可能有大发展的。过去，由于我国特殊的历史条件，房地产商凭借关系拿地，通过银行获得开发资金，有通过购房户的预付款获得流动资金，在国内住房需求旺盛的大好形式下，短时间就涌现出数以万计的大大小小房地产商，而且其中大多数已经从土地运营、地产开发和房屋销售中获得了丰厚的利润。

  然而，事实证明，这种发展模式只是我国经济高速增长，房地产业迅速发展的阶段性产物，注定不会长久。近两年来政府越来越严厉的调控政策：831土地大限；央行121文件；新旧“国八条”以及最近的212文件等，无论哪一条都让传统的房地产商经受阵痛。政策调控的目的就是不断规范市场，淘汰劣质企业，筛选合格、优质地产商，引导他们抛弃过去传统观念，经验方式以及赢利模式，不断增强市场竞争力，做大做强，为中国的城市化进程和房地产升级提供坚实的微观基础。

　　831土地大限使大量地产商失去了土地这个“粮票”，央行121文件又使相当数量的房地产商失去了银行这个“钱袋子”，于是，失去了“粮票”和“钱袋子”的地产商们纷纷涌向信托，一时间，房地产信托又是蓬勃发展。据数据显示，2004年，我国房地产商从房地产信托途径获得的资金超过3000亿元，2005年初至今，这个数字已经被突破，迅猛发展的势头是有增无减。就在这种形式下，银监会适时颁布了让地产商们近乎绝望的212文件。该文件要求发行房地产信托的企业必须具备三个条件：一是四证齐全，二是35%的自有资金，三是资质二级以上企业。业内人士普遍认为，这三个条件比现在的银行贷款还严格，等于是将房地产商的信托门路堵死了，那么，房地产商哪里还有资金来源渠道呢？

　　那只有外资投行或地产基金了。政策调控的目的不是阻止房地产业发展，而是想引导地产商如何发展，以前房地产过于依赖银行贷款，这种单纯依靠间接融资的方式已经带来了各种潜在风险。根据中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》，当前我国的房地产信贷面临的主要风险有：市场风险，财务风险，道德风险，操作风险等。国外发达国家房地产发展的经验是，房地产业的发展主要靠直接融资的支持，特别是房地产基金，而目前我国的《产业投资基金法》尚未出台，还没有真正的本土房地产基金，这与我国的房地产发展现状不相符合。事实上，现在我国的房地产商急于呼唤房地产基金法的出台，期待着有自己的房地产基金。

　　正是在这样的政策背景和市场环境下，外资地产基金顺应市场的召唤而逐渐进入中国市场，但鉴于目前中国的外资地产基金生态环境还不够理想，无论从进入的数量、规模，还是作用的范围都还是有限的。然而，这并不是说，外资地产基金的作用不重要，外资地产基金的进入，一方面，缓解部分地产商的资金压力，优化资本机构；另一方面，也推动本土房地产基金的产生与发展，二者综合带领中国房地产金融时代。

2 改善地产生态系统。2005年8月20日，国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心发布《2005中国外资地产基金生态报告》，该报告分

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