长三角率先演绎地产变革时代

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作为我国经济发展的发达地区，近几年，长三角地区房地产业取得了“惊人”发展速度，事实上，这种“惊人”速度的本身孕育着市场的不稳定，市场现状已经明确地显示出长三角地区正遭受地产之苦：银行有钱不敢贷；开发商有房卖不出；购房户持币还等待等。然而，在这场地产之痛中，承受考验最大的还是房地产商们自己。通过对现在越来越多市场数据的分析，本文认为：长三角正率先演绎地产变革时代。

近几年，为稳定房价，限制房地产过快增长，保持房地产业健康发展，中央陆续出台了一系列宏观调控政策：央行121文件、831土地大限、央行两次加息、新旧“国八条”、银监局212文件，以及地方政府出台的一系列房产文件等，它们无不在全面而深刻地影响着我国的房地产业的发展现状，孕育着地产变革时代的到来。

与房地产相关的利益群体有地方政府、银行、开发商、投机商和普通消费者等，这是一个多方博弈的复杂整体，就在今年上半年以前，在这个多方博弈的格局下，政策调控的作用并不明显，房地产投资开发飞速增长，房价，特别是长三角地区直线攀升。然而，当国家和地方政府愈发采取更严厉的措施，加上市场发展到一定阶段，多方博弈发展到一定程度，市场发展的方向已经发生了逆转，由以前的量变发展到现在的质变或阶段性质变。

越来越多的数据显示，长三角地区，尤其是重点城市，如上海、杭州、南京和宁波等住宅销售正遭受“割肉”之痛，“金九银十”本是我国房地产的“铁律”，现在这两个房产销售的黄金月份也没有给处于煎熬中的房地产商带来多大的惊喜，即使是“十一”黄金周，在各种广告宣传下的房产销售也是“昙花一现”的瞬间繁荣，之后的日子地产商将如何面对？

此一时，彼一时，地产新政之前，长三角地区不少城市近几年楼价疯长，半夜排队买楼、楼盘开盘即告售罄的怪事屡见不鲜。然而，时过境迁，现在的房地产新开楼盘已经变成了“门前冷落”，尽管开发商使出自己的浑身解数，如：无理由退房、打折售房、送车售房等，然而新楼促销的效果并不明显。上海房地产交易中心的数据显示：10月7日至13日这一周上海市成交新楼盘只有3623套，成交面积也只有34.2万平方米，比9月份最后一周的35.4万平方米还低，市场仍旧低迷。

不仅是住房销售，就连地产开发，长三角也出现明显的回落趋势，宏观调控的作用愈发明显。资料显示：2005年一季度上海房地产开发投资增幅降到25%，二季度回落到15%，前三个季度更是回落到10%左右， 房地产开发投资共计940亿元，增幅同比回落5个百分点。

上个月国家发改委和国家统计局公布我国70个城市房地产销售价格指数，9月份上海房价整体下降了1.2%，降幅最高，这是继8月之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市，有媒体称：“上海领跌全国楼市”。其实，这只是一个整体的数据，具体到部分城区、部分地段，如徐汇区、杨浦区和卢湾区等部分地段，房价跌幅已经超过15%，市场整体看跌的预期已经基本形成。10月10日，国家统计局公布的数据显示：认为目前是购房适当时机的消费者仅有16%，绝大多数人准备持币观望。

另一方面，住房供给持续攀升，据公开的数据显示，9月第二周上海新增住房只有28万平方米；第三周发展到40万平方米；第四周100万平方米；而十月第一周更是发展到120万平方米，加上政府推出的两个“一千万”工程，现在上海的住房空置率正走向高位。随着时间逼近年终，银行催还银行贷款，越来越多的地产商还贷压力加大，资金链面临断裂的危险，他们正 “求钱若渴”, 在高息拿款（上海有的企业不得不以年利息30%进行项目融资）的同时，不得不忍痛“割肉”，降价卖房。在小幅降价效果不明显的情况下，单个企业将要率先打破僵局，喊出真正的“跳楼”大甩卖。对此，市场的反映是，先行动者定将能通过大幅降价迅速增加销售量，获得急需的资金补充，从而能在地产变革中胜出，而这种占得先机的行动必将引发“价格战”，继而引起激烈的市场竞争。

在激烈的竞争中，房地产企业主要靠的自己的规模和实力，实际上是拼资金实力和融资能力。谁都知道政策调控的目的是规范房地产市场，促其持续健康发展，未来房地产仍将是国家和地方的支柱产业，房价还有一定的发展空间。因此，在这个时候，谁能获得资金支持、坚持长久，谁就能生存下来，从而能分享未来中国地产的大“蛋糕”。于是，绝大多数企业正想方设法获得多元融资渠道，这时海外地产基金，本土地产基金，以及其他一些金融机构就乘势而入，房地产企业本身也发生变化，传统的“全能型”房地产企业要进行分工与整合，专业化分工、整合成为房地产投资企业、开发企业、流通和中介企业等，同时，相当数量的中小企业，依靠传统的粗放式经营完全不能适应市场的压力而被淘汰出局。显然，在这种行业“洗牌”中，必将是地产金融主导的地产变革。

与全国其他地区相比，前几年长三角地区房地产投资开发增幅过高，房价涨速最快、涨幅最高，因此，在面对政策调控时长三角地区所受到的冲击最大、变化最明显、地产变革来临的最早。国际著名房地产基金管理机构盛阳房地产投资管理（中国）有限公司CEO李冲先生认为，政策因素是促使房地产革命的外因，房地产企业本身则是这场房地产革命的内力, 而资本是策动这场房地产革命的主力，内外力结合，开辟一个新的地产时代。