房地产的非理性繁荣及其终结

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在笔者看来，房地产1/3是宏观问题，1/3是金融问题，1/3才是房地产问题。本轮房地产的非理性繁荣来自于超低利率所引发的宏观总需求膨胀的大背景，来自于消费信贷所导致的猛烈的金融创新，来自于对房地产开发的巨额信贷支持，来自于权力的介入尤其是地方政府发展本地经济的强烈冲动。但这一切都正在走向终结，这意味着房地产的非理性繁荣也将终结，中国的房地产业将迎来新的调整发展的时期。
　　一、超低利率支撑的房地产泡沫正在破灭
　　中国房地产市场到底有没有泡沫？这是几年来各界争论的一个焦点。但不客气地说，关于泡沫讨论的本身带有泡沫性。这是因为，关于房地产泡沫的标准不清楚，住房价格的情况亦不清楚，许多数据并不具有可比性，也不具有说服力。在这种情况下，说有泡沫也罢，没有泡沫也罢，都缺乏足够的依据。
　　不过，有一点可以非常肯定：那就是从宏观面看，近几年来中国的真实利率经历了700多个基点的激烈波动，导致真实利率从正变负，中国经历了一场超低利率所导致的总需求膨胀(经济过热)的过程，而总需求膨胀最主要的领域便是房地产这样的资产领域。因此我们可以说，超低利率直接导致了房地产市场的虚假需求、虚假繁荣以及房价虚高。只要你承认宏观经济过热，就必须承认房地产市场的泡沫现象。
　　无泡沫论者坚持认为，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。其实，房地产需求是货币的需求，而旺盛的货币需求与低利率有很大的关系。由于真实利率偏低，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。据统计，目前房地产开发与购房贷款总计近4万亿的规模。因此，可以推知，利率只要上调一个点，400亿人民币的利润和消费者剩余就会被拿了，如果利率上调5个点，则意味着2000亿人民币的利润和消费者剩余被拿走。如此一来，房地产市场将变成一个全行业亏损的市场，哪里还会有购销两旺的景象？
　　很显然，虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但随着宏观调控的步步加深，总需求的回落，超低利率支持的房市虚假繁荣已经走到尽头。
　　二、制度缺陷决定着房地产难以持续飞升
　　我们发现，中国的房地产市场也和股票市场一样，存在重大制度缺陷。其表现有三：第一，房地产市场和股市一样，是一个权力介入型市场，权力资本的作用超过了其他资本，产品市场化而要素非市场化的不对称现象导致了住房市场的畸形以及价格的居高不下。第二，迄今为止，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有“异曲同工“之妙。第三，房地产商推高资产价格的市场操作手法与股市黑庄颇为类似：(1)上海市的一项调查表明，尽管在总的房地产投资中外资所占比重只有3.5%左右，但在高端市场中这一比例却高达40%。在股市中，如果有人控制了一支股票中40%以上份额的话，他就完全可以操纵股价，并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法在房地产市场中也已经被使用。(2)2005年房地产投资商提出转战二、三线城市。从技术上看，这一做法无形之中也暗合了股市庄家炒作二、三线股，为一线股资金撤退做掩护的手法。(3)这几年房地产价格上涨速度令人膛目结舌。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至涨了7-8倍。在这种情况下，有些业内人士还一直宣称“少关心单价，多关注面积”。这与股市庄托的做市效应是一样的。(4)为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法类似于股市庄家自我对敲拉抬价格。
　　自1998年中国房地产市场启动以来，房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上，房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了2个百分点以上。然而，这种发展是在房地产市场极其不规范的情况下实现的，而一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的！股市如此，房地产市场亦如此。
　　三、房地产调控会是高超的“组合拳”吗？
　　当前，社会上有许多人对政府利用非市场手段来调控房地产市场的做法表示异议。其实，中国并非完善的市场经济，在诸多相关制度还不完善的情况下，衡量政策好坏的关键还是看政策的效果如何。
　　笔者认为，如果房地产调控只是一种打压政策，则效果有限，并且容易有副作用，但如果这种宏观调控思路具有总体性和组合性，作为“组合拳”使用则另当别论。
　　在此我们要再次强调，中国房地产存在的问题事实上分为“制度问题”和“宏观问题”两个方面，对这两个不同类型的问题，第一不可以混淆，否则政策含意会不清楚。第二，政策调控应相机行事，让这两个方面结合起来，形成最有力、最有效的政策效果。
　　如果通过调整利率的办法来打压房地产，则有可能先打压了其他产业。如果人民币升值，则境外资金得逞，会导致更多的资金进入。政策的运用投鼠忌器。何以出招？最好的办法是借助于中国强大的“政府组织资源”，在先不使用汇率手段的情况下，运用非价格手段将过热的房地产打压下来，令国际投机资金无处藏身且无利可图，遏止其进一步的进入，再在遏止了投机资金后再适时调整汇率和利率，以对经济进行价格调控；同时，借助调控的机会推进房地产的制度建设，通过“再造市场”来蓄积未来发展之力。这就是最佳的政策操作。
　　从最近情况看，国际游资从房地产市场大量出逃的迹象还不是很明显，但可以断定，随着房价调整行情的不断深入，藏匿于中国房地产国际游资如果不出逃的话，就会在很大程度上被“消灭”。而这些游资最后不管是出逃，还是被消灭，对中国汇率改革来说都是一个有利条件。国际游资“双保险”的投资策似乎高明，但他们没有想到的是他们进入的是中国而不是泰国，其所博弈的对手是具有强大组织能力和权威的中国政府。
　　四、房地产调控对消费者来说是好消息
　　这些年，中国房地产商们风光无限，在各类财富榜上谱写着财富增长的神话，但从其生产和成长环境看，我们只能还把中国房地产商们称为“草莽富豪”。今天，随着中国房地产调控政策的相继出台，草莽时代的丧钟的已然敲响，“再造市场”的历史已经开始。
　　从各地出台的一系列政策来看，政府在规范房地产方面的工作应该说已经取得效果。从一级市场规范、透明的土地供应和成本构成、二级市场的公开透明交易，到利率和信贷政策的调整，以及对中介媒体的规范化管理，都有了较好的措施。这些措施如果能够得到有效落实，不仅有利于消除和防范房地产泡沫的重现，而且有可能使得中国房地产运行将能够逐步走上平稳、有序、和谐之路，让中国的消费者享受到性价比更优的住房。因此，房地产政策调整后期的住房质量总体上应该是看好的。
　　另外，从供需平衡与市场压力看，在需求旺盛、泡沫泛起时，市场偏向于所谓的“卖方市场”，消费者处于弱势地位，无论是在价格、质量还是服务上的交易谈判上都非常不利。而在泡沫消失、市场供需调整后，房地产市场有可能转向“买方市场”，消费者有更强的讨价还价能力，有更好的市场谈判地位，开发商迫于激烈的竞争只好通过提高住房性价比的办法来吸引消费者。因此，房地产调控对消费者来说实在是一个好消息。