二元结构导致房地产畸形发展

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改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变、没有收入分配状况的改变，中国房地产业将不可能实现持续健康的发展
　　因为老百姓买不起房，房价成为众矢之的，连带中国的住房体制改革的市场化方向甚至也受到了质疑。但是，单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。
　　老百姓买不起住房究竟是因为什么原因？过去的文章大多讨论的是供给和房价，讨论需求也主要是从总需求出发，我们认为这样的分析并没有抓住中国二元结构的根本特点，因此不能很好地将问题讲清楚。
　　二元结构导致房地产畸形发展
　　中国的经济正快速地向前发展。在中国向前发展的过程中，城市化是越不过的门槛。中国必须向一元社会转变。中国共有13亿多人，有8亿多在农村，4亿多在城市，据有关部门估算，未来的20年内，我国的城市化率达到60％左右，也就是说将要有4亿－5亿人要转移到城市，另外住在城市的4亿多人的人均居住面积也将翻一番，大部分房地产商依据以上的数据推论中国的房地产市场潜力巨大、房地产市场的蛋糕巨大。当然，从表面上看这种推断完全有道理，但这有一前置条件，那就是，每个进城的人都能买得起房子。现在很多的农民在城市工作了十几年，在城市还是没有房子，逢年过节还得挤火车回自己的家，在城市无法安家。
　　未来谁会在城市买房，我们可以分析一下城市和农村的各个阶层。
　　据统计，当前我国城市的82％的家庭拥有自己的住房，而美国为68％，新加坡65％，英国、德国就更低。也就是说，我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的房，是不是这些人就不买房子了呢，不会。他们还会换房，买第二、第三套房，而改善性购房和投资性购房将是主流和主体。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占三成，未来的投资性购房将成为房地产市场的一股重要力量，他们作为市场的强者，将对房地产市场产生强烈的影响。
　　另一部分是刚刚被城市化的人们，他们买房的目的很简单，就是为了居住，能在城市安家。中国要在未来的20年内达到60％左右的城市化水平，必然会有大量的农村劳动力转移到城市。从表中我们可以看到，从1996年以来，我国城市的人口净增2100多万，我国的大城市的人口自然增长率基本是零，同时农村人口以每年1000多万的速度减少，我国的城市化增长率基本保持在1％－1.5％，只有一小部分（每年200万左右）农村青年通过高等教育的方式进入城市。
　　无论是高端进入的高校学子，还是打工和失地进入城市的农民工，这部分人收入低，即使经过积累，他们的购买力也很低，但他们对住房的需求是非常强烈的，在这类人看来，有无住房是他们是否是城里人的重要标志。而中国的城市化，其实是农民工的城市化，如果没有3亿以上的农民转移到城市，房地产业不可能有大的发展，中国经济也不会有质的根本转变。
　　如果这批人只是极少数，比较好办，让他们去住廉租房可也，就像美国等国家那样。问题是他们已构成城市中的相当部分，并将越来越成为城市中的大多数。因此，他们并不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。
　　然而，现实的情况是，二元社会下的房地产市场将向两端化发展。高端的是城市投资性的房地产市场，城市的已经有了住房的人，收入高，购买力强，买房的目的不是住，而是增值，根据“踏板原理”，他们是愿意房价天天涨，北京的房价涨得比东京高才好呢。这个市场上充满投机和泡沫。低端的将是刚被城市化的人，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人希望房价能够稳定，或在可能的情况下降价。
　　房地产健康发展的对策
　　如果二元社会结构持续存在，农民虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是“农民工”，无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万的新城市人的同时，就必然是同时新增了2000多万可能在网络和各种场合下指责和批评房地产价格的庞大人群。
　　解决之道显然不在于一味地打压房价，因为房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资2000元左右，房价即使下降30％－50％，绝大部分市民还是无法自行解决自己的住房。上海的房价从2万元降至1万元，前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金，而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。
　　其实，中国房地产业健康发展的一个重要标志，是看它是否为社会提供了大量优质廉价的居住场所。房地产商公开的讲自己是给富人造房子，作为一个企业经营的市场细分，这样说当然没有问题，但房地产作为一个国民经济的支柱产业，如果整体上只是为富人服务显然不行的，是一种不健康的表现。
　　目前，富人充其量只有中国人口的10％，虽然富人的市场容量也很大，但只满足于富人的市场必然是一个畸形市场，必然会导致房地产市场的“拉美化”。拉美化的结果也只能是这个产业的衰败。如果房地产业要想做到长期、持续、健康发展，就必须能够解决我国城市化过程中“安得广厦千万间”的问题。
　　因此，改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变，没有收入分配状况的改变，中国房地产业将不可能实现持续健康的发展。
　　如何来适时调整我国的房地产政策呢？这将是一个渐进而较为长期的过程，本文建议主要应该从以下几个方面来调整：
　　1.调整与户籍制度挂钩的福利制度。户籍制度是为了限制人口流动的制度。现在全国很多的大中城市在取消这种制度。但很多与之配套的福利制度并没有取消，实际上的二元社会的结构并没有松动。改变这种制度，是农民首先有资格买城市的“经济适用房”、“安居工程房”等。
　　2.调整价格体系，有步骤纠正对农民的剪刀差。我国的体力劳动和脑力劳动的收入差距巨大，这固然有中国劳动力过剩，就业压力巨大的因素，但是更为深层的问题是我们长期对农民实行的剪刀差。我国城市和农村收入为6∶1，在城市体力和脑力劳动的工资差距也在3倍以上，而在西方发达国家体力和脑力劳动的比仅为1.2－1.5。这显然需要通过制度安排来调整。
　　同时，根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示：土地增值部分的收益分配，有20％－30％留在乡以下，其中，农民的补偿款占5％－10％；城市政府拿走土地增值20％到30％；各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等，拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。另据学者估计，农民在土地上的收益已为城市化“贡献”将近30万亿人民币之多。要根本上提高农民的收入，提高社会的普遍购买力水平，就必须改革当前的资产价格体系。
　　3.抑止房地产投机，控制房地产价格的上涨速度。投机和投资房产并不违反市场经济的基本规律。房地产有其特殊的商品属性，日本、香港的金融危机无不证明这一点。房地产的泡沫不可能长期地支撑下去，日本的泡沫在政府的鼎力支持下也只是30来年，而泡沫破裂15年后的今天，日本的经济还在痛苦地挣扎。房地产的投机不利房地产市场长期健康的发展。
　　4.调整税收分配，完善调控手段。房产的价值有自然增长的特性，违反了一般商品的价值运动规律，应该通过征收房产税、房屋出租税、遗产税等来调节房产的价值运动规律，减少其保值增值的特性，使其更好地满足人们的居住需求，更优更好地配置社会的资源。更严格征收个人所得税，调整收入差距。