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二元结构导致房地产畸形发展

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2009-02-07 12:55:48
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改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变、没有收入分配状况的改变,中国房地产业将不可能实现持续健康的发展
  因为老百姓买不起房,房价成为众矢之的,连带中国的住房体制改革的市场化方向甚至也受到了质疑。但是,单纯指责房价太高并不见得完全有理。因为老百姓买不起房子,可能是因为房价太高,也可能是老百姓收入太低以及兼而有之。
  老百姓买不起住房究竟是因为什么原因?过去的文章大多讨论的是供给和房价,讨论需求也主要是从总需求出发,我们认为这样的分析并没有抓住中国二元结构的根本特点,因此不能很好地将问题讲清楚。
  二元结构导致房地产畸形发展
  中国的经济正快速地向前发展。在中国向前发展的过程中,城市化是越不过的门槛。中国必须向一元社会转变。中国共有13亿多人,有8亿多在农村,4亿多在城市,据有关部门估算,未来的20年内,我国的城市化率达到60%左右,也就是说将要有4亿-5亿人要转移到城市,另外住在城市的4亿多人的人均居住面积也将翻一番,大部分房地产商依据以上的数据推论中国的房地产市场潜力巨大、房地产市场的蛋糕巨大。当然,从表面上看这种推断完全有道理,但这有一前置条件,那就是,每个进城的人都能买得起房子。现在很多的农民在城市工作了十几年,在城市还是没有房子,逢年过节还得挤火车回自己的家,在城市无法安家。
  未来谁会在城市买房,我们可以分析一下城市和农村的各个阶层。
  据统计,当前我国城市的82%的家庭拥有自己的住房,而美国为68%,新加坡65%,英国、德国就更低。也就是说,我国城市居民有家有业有钱的人基本上都有自己的房,是不是这些人就不买房子了呢,不会。他们还会换房,买第二、第三套房,而改善性购房和投资性购房将是主流和主体。上海有关部门统计,2004年,投资性购房已经占三成,未来的投资性购房将成为房地产市场的一股重要力量,他们作为市场的强者,将对房地产市场产生强烈的影响。
  另一部分是刚刚被城市化的人们,他们买房的目的很简单,就是为了居住,能在城市安家。中国要在未来的20年内达到60%左右的城市化水平,必然会有大量的农村劳动力转移到城市。从表中我们可以看到,从1996年以来,我国城市的人口净增2100多万,我国的大城市的人口自然增长率基本是零,同时农村人口以每年1000多万的速度减少,我国的城市化增长率基本保持在1%-1.5%,只有一小部分(每年200万左右)农村青年通过高等教育的方式进入城市。
  无论是高端进入的高校学子,还是打工和失地进入城市的农民工,这部分人收入低,即使经过积累,他们的购买力也很低,但他们对住房的需求是非常强烈的,在这类人看来,有无住房是他们是否是城里人的重要标志。而中国的城市化,其实是农民工的城市化,如果没有3亿以上的农民转移到城市,房地产业不可能有大的发展,中国经济也不会有质的根本转变。
  如果这批人只是极少数,比较好办,让他们去住廉租房可也,就像美国等国家那样。问题是他们已构成城市中的相当部分,并将越来越成为城市中的大多数。因此,他们并不是可以忽略的少数,而是必须重视的“大多数”。
  然而,现实的情况是,二元社会下的房地产市场将向两端化发展。高端的是城市投资性的房地产市场,城市的已经有了住房的人,收入高,购买力强,买房的目的不是住,而是增值,根据“踏板原理”,他们是愿意房价天天涨,北京的房价涨得比东京高才好呢。这个市场上充满投机和泡沫。低端的将是刚被城市化的人,他们的收入低,购买力弱,买房的目的就是住,这些人希望房价能够稳定,或在可能的情况下降价。
  房地产健康发展的对策
  如果二元社会结构持续存在,农民虽然进了城,但在工资和福利体制上依然是“农民工”,无法获得城市身份认同,那么每年新增2000多万的新城市人的同时,就必然是同时新增了2000多万可能在网络和各种场合下指责和批评房地产价格的庞大人群。
  解决之道显然不在于一味地打压房价,因为房价再打压,二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如,按照北京市公布的社会平均工资2000元左右,房价即使下降30%-50%,绝大部分市民还是无法自行解决自己的住房。上海的房价从2万元降至1万元,前来抄底的一定还是高收入人群或境外资金,而不可能是城市中汹涌增长的低收入者。
  其实,中国房地产业健康发展的一个重要标志,是看它是否为社会提供了大量优质廉价的居住场所。房地产商公开的讲自己是给富人造房子,作为一个企业经营的市场细分,这样说当然没有问题,但房地产作为一个国民经济的支柱产业,如果整体上只是为富人服务显然不行的,是一种不健康的表现。
  目前,富人充其量只有中国人口的10%,虽然富人的市场容量也很大,但只满足于富人的市场必然是一个畸形市场,必然会导致房地产市场的“拉美化”。拉美化的结果也只能是这个产业的衰败。如果房地产业要想做到长期、持续、健康发展,就必须能够解决我国城市化过程中“安得广厦千万间”的问题。
  因此,改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变,没有收入分配状况的改变,中国房地产业将不可能实现持续健康的发展。
  如何来适时调整我国的房地产政策呢?这将是一个渐进而较为长期的过程,本文建议主要应该从以下几个方面来调整:
  1.调整与户籍制度挂钩的福利制度。户籍制度是为了限制人口流动的制度。现在全国很多的大中城市在取消这种制度。但很多与之配套的福利制度并没有取消,实际上的二元社会的结构并没有松动。改变这种制度,是农民首先有资格买城市的“经济适用房”、“安居工程房”等。
  2.调整价格体系,有步骤纠正对农民的剪刀差。我国的体力劳动和脑力劳动的收入差距巨大,这固然有中国劳动力过剩,就业压力巨大的因素,但是更为深层的问题是我们长期对农民实行的剪刀差。我国城市和农村收入为6∶1,在城市体力和脑力劳动的工资差距也在3倍以上,而在西方发达国家体力和脑力劳动的比仅为1.2-1.5。这显然需要通过制度安排来调整。
  同时,根据国务院发展研究中心课题组最近做的调查显示:土地增值部分的收益分配,有20%-30%留在乡以下,其中,农民的补偿款占5%-10%;城市政府拿走土地增值20%到30%;各类城市房地产公司、开发区、外商投资公司等等,拿走土地增值收益的大头,占40%到50%。另据学者估计,农民在土地上的收益已为城市化“贡献”将近30万亿人民币之多。要根本上提高农民的收入,提高社会的普遍购买力水平,就必须改革当前的资产价格体系。
  3.抑止房地产投机,控制房地产价格的上涨速度。投机和投资房产并不违反市场经济的基本规律。房地产有其特殊的商品属性,日本、香港的金融危机无不证明这一点。房地产的泡沫不可能长期地支撑下去,日本的泡沫在政府的鼎力支持下也只是30来年,而泡沫破裂15年后的今天,日本的经济还在痛苦地挣扎。房地产的投机不利房地产市场长期健康的发展。
  4.调整税收分配,完善调控手段。房产的价值有自然增长的特性,违反了一般商品的价值运动规律,应该通过征收房产税、房屋出租税、遗产税等来调节房产的价值运动规律,减少其保值增值的特性,使其更好地满足人们的居住需求,更优更好地配置社会的资源。更严格征收个人所得税,调整收入差距。

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作者:佚名

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