关于房地产企业所得税管理中的问题与对策

策宣讲会，并提高纳税人的税法遵从度。加强对企业的纳税辅导，以防止纳税人因不了解有关政策而导致计算和申报税款的错误。二是进行数据指标分析，强化专项纳税评估。要充分利用纳税人的各种纳税申报资料、财务会计报表，结合日常管理中掌握的纳税人纳税信用度，按季度依照纳税评估的操作规程，利用数据指标和科学方法，从收入、成本费用等方面评估、分析、判断开发企业履行纳税义务的程度。特别要对主营业务收入、预收账款、工程成本等进行重点评估，及时捕捉疑点、发现问题、消除隐患、堵塞漏洞，从而达到深化管理、堵塞漏洞、降低征管的风险和保护干部的根本目的。三是加大稽查力度，规范税收秩序。要加强对房地产企业的专项检查，特别是加强对亏损、微利、低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项、以低价销售给内部职工等作为重点检查对象，对查实偷税的，要严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收，对企业的核定征收应从项目开始到销售终结执行到底。四是规范企业所得税税前扣除，加强成本费用的管理。在日常征管过程中，税务机关要明确开发产品的成本核算对象，以防止企业随意在各成本核算对象间进行调节；要加强对企业实际发生的成本、费用的核算，按照财务会计制度和税收政策的规定，严格区分期间费用和开发产品成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本，要按各个成本对象占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，分别计入相应的成本对象。按照收入成本配比的原则准确结转成本，要求企业在按工期分段确认成本的基础上，再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本，使利润在不同价位开发产品之间分布均衡。 
       （六）加强对银行账户和关联方信息监控
      规定房地产企业只能设立唯一的预收房款和销售收入的银行帐号，争取银行部门的合作，对设立的收入账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查和帐务检查等方式，及时掌握投资方、销售公司和其它关联方的相关情况，了解关联企业之间的业务往来，看其收入、费用的划分是否合理合法，保证预收房款和销售信息真实准确，确保税款“颗粒归仓”。
   
      作者简介：张靖（1969－），中南大学MPA研究生，研究方向：税收管理。

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