房地产业，想说爱你不容易

性投资行为、专业管理团队的投资机构，对引导市场进行价值和长期投资、迅速扩大房地产存量市场具有重要作用：凭借资金规模优势聚集资源，推动存量市场的交易规模不断扩张；进而形成合理的资产价格和投资预期，引导房地产市场的交易需求、交易价格和交易结构，增强政府对房地产价格的宏观调控力度，制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等在内的统一完整的房地产金融政策，形成既防范金融风险，又促进金融业和房地产业可持续发展的综合效果。
事实上,外资涌入中国房地产业,一方面推动了中国房地产业的繁荣,但另一方面,在人民币升值预期的驱动下,国际热钱流入中国炒作房地产,已经形成对房地产健康发展的干扰,也有可能导致中国房地产业泡沫的出现。为了避免重蹈1997年的亚洲金融危机的覆辙，经业内人士分析，如果人民币升值已确信无望,游资会纷纷流出中国,就会大大增高泡沫破裂的风险。所以，我国政府，上世纪90年代,国际热钱大量流入日本,导致日元升值,日本政府被迫推行紧缩性的财政和货币政策措施,结果使日本包括房地产泡沫在内的"经济泡沫"很快破灭,将日本经济拖入了长达10多年的衰退之中。这说明,房地产泡沫破裂对经济的影响是非常大的。
国内发展商与国际基金要建立良性对接不仅仅要解决发展资金问题，更重要的是需改变现有的发展和经营观念，确立长久的发展模式，在国际上发起基金组织，筹集投资者，然后按照中外合资企业的构架成立项目公司，直接投资房地产项目，将金融风险尽可能的降到最低点，减少不必要的耗费，避免造成重大的损失。所以，在传统的房产经营过程中，投资的每个项目都要重复以前的过程，这样，不仅会出现大量重复劳动，而且会让资本多次“闲置”，无法发挥资本的快速流动功能，同时还会限制其整合优势。事实上，国际资本擅长于房地产整合，如果将传统“全能型”地产进行重新整合、分工，实现多行业部门的分工协作，实现专业化经营，可大大提高房地产业的运营效率。
由此可见，房地产业的持续、稳定发展，离不开金融业的全面进步和体系的不断完善；反之房地产业的兴旺发展又成为金融业拓宽业务领域、加速发展，推进建设具有中国特色的房地产金融体系的巨大动力。

国家出台相关政策扶持房地产业的发展
在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。然而，价格也会受到许多因素的影响，其中最为重要的因素就是市场时时的供求情况的变化。我国政府根据市场经济的运行规律，制定了相关的价格调控机制。目前推出的经济适用房政策，就是为了稳定房产市场不断升水的房价而做出的过渡性的调整。虽然该政策会产生一部分绝对损失，但是通过政府提供了一些补贴来帮助低收入家庭，缓解社会矛盾，缩小贫富差距。
自今年3月份起，一些省份相继出台了一系列的调整措施，为持续高涨的房价“点刹”降温。随着差价营业税政策的出台，便从调整供应结构、加强市场监督、完善住房保障体系等方面入手，要求运用财税、金融、法律、行政等多种手段，继续保持房地产市场基本稳定。调整中低收入家庭购房贷款贴息政策。自2005年1月1日起，面向中低收入家庭的购房贴息政策的门槛较原来降低。商品住宅由原来规定的每平方米单价不超过3500元调整为不超过4500元；二手房总价也由原来规定不超过25万元的，调整为不超过 33万元。另外，一些新的政策也将随之出现。例如，北京将推出商品房预售合同文本，对于质量低劣的商品房可以退房。
其实，政策调整国家早在2003年已经开始对电解铝、水泥、钢铁、房地产四个行业进行调控，并于2004年上半年3月至5月，再次针对房地产市场，国务院接连发出了三道宏观调控之政令，旨在整顿房价、投资、供应结构和比较混乱的市场秩序，遏制一些地区趁机炒作房价。国家此时对房地产市场调控手段采用以经济和法律手段为主，以行政干预为辅。不仅解决着广大中低收入阶层的安居问题，更是为商业地产业的发展夯实了基础。
近两年来，外资银行普遍看好在中国开发高端的商务用房，尤其对别墅，高端别墅，写字楼项目，为配合引进外资投入地产业，多数开发区和保税区都降低了准入的门槛儿，使一度已经低迷的高级商务楼盘又再度走俏。
2005年8月，在珠江特区，帝景大富翁行动全面启动！这次活动最大的卖点在于，开发商合生创展将其所有的产品和服务优势整合成资源，创造出了全新的房地产三维营销模式，不仅开发房子，还有酒店、度假村、高尔夫球场等等，在它的社区内，配有商务沙龙河各种各样形形色色的俱乐部，为购房者提供了一个坚实的事业、生活平台。依靠当地先进的科学技术和税收优惠条件，大富翁行动必将取得丰厚的收益。
综上所述，改革开放以后，我国加入世贸组织，国外的金融保险业也将陆续在我国成立一些金融保险机构，外来金融保险机构的房地产融资，以及由外资企业来我国建立住房基金或房地产基金，也将逐步增加。因此，通过深化改革、改善管理、提高素质，积极促进金融业和房地产业持续健康地向前发展。
参考书目：
1. 《中国的现代化：市场与社会》，吴承明，三联书店2001年9月
2. 《营销策略的博弈分析——简评“价格大战”》，郭立宏、张玉新，当代经济科学出版社，1998.5
3.《房地产投融资》，施金亮主编，上海大学出版社，2004年11月
4.《出奇制胜的心理定价》，甘群：企业活力，1997年8月
5.《房地产企业管理学》，严治仁，科学出版社。1999年版　
6.《全球经济气候据》，新华网

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