房地产估价中涉及到的有关税费问题浅析—以深圳为例

此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出；从净收益或纯收益的概念来讲，有经营收益就说明必须承担秋收的义务，是收益人必须的支出，两者均具有固定性、强制性和无偿性。

　　其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。对拥有该等“权利”的权利人来讲，让渡的目的和结果，均是为了取得相应的货和性资产。显然，除了违反法律的规定外，前面所述的取得货和性资产是不应包括国家强制规定的税收部分。也就是说在合法的前提下，权利人让渡相应权利而取得的完全属于自己的货币资产或收益是不可能包括相当于所得税部分的货币。

　　由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。由于本文的重点是讲房地产估价中所涉及的税收问题，所以不能进一步展开讨论，但我可以告诉大家一个思路：那就是前者的复杂性主要体现在收益口径必须与资本化率相一致，相同所得税率的权利主体应当选择同一折现率。事实上税收在不同民事主体上的差别，除了所得税外，其他税种也同样存在，如营业税。再举一个例子：企业单位拥有100元人民币存入银行取得利息收入是无需征利息税的，而个人将100元人民币存入银行就要就其取得的利息收入征收20％的利息税，显然我们不能说企业单位的 100元人民币比个人拥有的100元人民币的价值更高，原因是除了利息收益上的差别外，他们所面临的社会平均收益率也是有差别的。

　　四、用成本法估价所涉及到的有关税费

　　（一）与取得土地使用权有关的税费1.通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数和以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”第五十一条规定：“大中型水利、水电工程建设征用土地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。”

　　2.通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

　　3.通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3－5％。

　　（二）与房地产建设有关的税费分成两个部分

　　项目建设的前期费用中有可行性研究费（一般取建安工程造价的0.5％左右）、勘察设计费（依据建设部［1992］价费字 375号文，分别取建安工程造价的0 4％和2.6％）、招投标费（一般当地政府或有关部门都有相应规定）、临时设施费（多为经验数据）。另一部分是发生在房地产建设过程的费用，主要有：建设单位管理费、市政建设配套费、建筑工程质量检验费、建筑工程施工安全监督费、工程建设监理费（根据国家物价局、建设部《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》［1992］价费字479号）、消防设施配套费等等。

　　这些税费大都没有全国通用的收费标准，大都是各省、市、自治区的规定，甚至县级政府部门都有规定，而且不同地区在“费”的名目上还不完全一致，南北方也困地而异，比方，南方许多地方有白蚁防治费，北方还有供热入网费等。所以，估价师对不同地区的房屋采用成本法进行估价时，要注意到当地建设主管部门进行必要的调查，弄清费目和征收办法。

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