房地产估价基本理论-价格形成法则

产价格受各生产要素的组合状态影响，当各生产要素的组合均衡时，房地产的效用或收益才能得以有效发挥，价格处于较高水平；当各生产要素的组合非均衡时，房地产的效用或收益则难以有效发挥，价格将受到制约而降低。这就是均衡法则或称优化配置法则。

　　由于房地产是不动产，改变其用途或各生产要素的组合受到很大限制，在通常情况下 是非常困难的，在一定条件下还可能不具备经济合理性，甚至是无法实现的。因此，房地产 价格受均衡法则的制约更大，尤其是土地投资对其价格的影响表现得更为明显。以住宅为例，建筑物与其他用地比较，显得过大或过小，则土地与建筑物均衡受到破坏，该住宅的效 用便不能有效发挥。若用于出租，则该住宅的租金收益也将达不到应有的水平，这不仅影 响整宗房地产的价格，对土地价格的影响更大。因为在这种情况下，若恢复土地的效用，需 要拆除建筑物，这将造成一定的损失，这个损失额即为土地的减价额。 ，对土地的部分估价离不开均衡法则。在估价实务上，均衡法则与最有效使用原则密切相关，它是从内部组成要素上来衡量房地产是否处于最有效利用状态。

　　七、收益递增递减法则

　　此即经济学中的边际收益递增递减原理。由于房地产的固定性和不可移动性等特征，报酬的增减是难以随意调整的，因此，其价格受此法则的制约更大。

　　对房地产进行投资时，一般是按收益递增递减法则来衡量投资规模是否合理。如在某 块土地上建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，但当超过某一层数之后，收益就 很难成比例增加。这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必 额就不们结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以 寻梦总收入上升和下降的转折点，即土地的边际利用点，也可称为最有效利用点。因此，这 厂法则与最有效使用原则和均衡法则密切相关。运用收益法评估时，客观收益的确定也必须运用收益递增递减法则来衡量。

　　八、贡献法则

　　可以把贡献法则简要地概括为。房地产的某一部分对整体收益的贡献程度，会影响整体房地产的价格。

　　。；房地产的总收益是由土地和建筑物等部分共同作用的结果，其中某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体的关系。因此，贡献法则和收益与分配法则密切相关，也是收益法及残余估价法的理论依据之一。

　　同时，这一法则还可用于判定土地或建筑物的追加投资，不动产的部分改良、改造等是否合理。这对于确定房地产的客观收益大小，确定合理的评估前提条件都是非常重要的。

　　九、适合法则

　　房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中，若房地产适应周围环境，则房地产的收益或效用能够最大限度地发挥，其价格处于最佳水平。反之，若房地产与周围环境不协调，则因其无法移动，其收益和效用只能相应降低，价格将处于最佳水平之下，这就是适合法则。

　　因此，在估价实务上，一定要认真分析房地产与周围环境是否协调。这将直接关系到其收益量和价格，以及因不协调所造成的某一部分的减价额。

　　例l－2：对于一栋设计、施工和设备都非常良好的新建筑物，其建筑面积为5000平方米，成本价格为1000元／平方米。若其坐落的土地面积为1000平方米，价格为1500元／平方米，但因地理位置的局限，该房地产的房地价格为1200元／平方米，则造成建筑物的减价，其数额为：

　　该建筑物的合理市价一1200 X 5000—1500X1000

　　＝450（万元）

　　建筑物的减价额一1000X5000—4500000

　　＝50（万元）

　　十、竞争法则

　　就一般商品而言，在供给和需求两个方面都存在着竞争，价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用，供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润‘o因此，竟争方式及其程度对商品价格有较大的影响，这就是竟争法则。

　　房地产是不动产，具有个别性，在供给上不存在充分的竞争，甚至不容易引起竟争，竞 争主要发生在需求者之间。需求者之间的竞争将使房地产价格不断提高，尤其是对替代性 较小的房地产，需求者之间的竞争更为激烈，价格提高得更为明显，比如商业用地就是如 此。但对替代性比较大的房地产，如住宅及住宅用地，当竞争比较激烈时，需求就会发生转 移，从而使价格提高受到较大的制约。由此可见，竟争法则与替代法则之间存在着非常密 切的关系。

　　房地产价格形成的法则就是房地产价格形成与变化所遵循的基本原理。上述十项价格法则既构成了各种估价方法的理论基础，同时也是后面将要介绍的估价原则的形成基础，在房地产估价中还有其他许多用途。因此，估价人员必须熟练掌握、灵活运用。

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