综合用地价格怎样评估

【本文由PB创新网为您整理】土地价格是指在正常市场条件下，一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。其高低取决于可以获得的预期土地收益（地租）的多少，而预期土地收益受一般因素、区域因素和个别因素的共同影响。但在实际土地价格评估中，就某一具体宗地而言，上述因素都已经不会改变，唯一决定土地价格的是用途。

　　由于土地用途具有多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获取更多的收益，并在规划许可的情况下，以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。因此，在现代城市中，建筑物不仅多层、高层化，而且建筑物的用途也出现了立体化：地下一至二层为停车场、设备用房，地面一至二层为商店，往上是写字楼，再往上是居民住宅。

　　用途立体化的建筑无疑使土地得到了高效利用，然而却给国土部门出让土地使用权带来了一些问题。

　　一方面，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。目前，我国出让土地使用权一般都为最高年限。对于一宗拥有若干用途的土地来说，如果整宗地按综合用地对待，居住用地也只能使用50年，开发商付出同样多的建筑成本和税费，销售价格却必然要比70年使用期的住宅低；对于购房者来说，无论是否以较低的价格购得房产，都不愿意自己崭新的房子比别人少用20年。因此，如果在一宗多用途的土地中包括普通居住用地，那么整宗土地设定为出让期50年的综合用地，将使许多人难以接受。

　　另一方面，全国各城市制定基准地价的时候，由于综合用地的地价内涵难以界定，除北京等个别城市外，绝大多数地方都回避了这个问题，基本上只确定了商业、居住、工业三类用地的基准地价。并且，北京的综合用地是指办公科研、写字楼、会展中心、文体卫生等用地，并没包括同一宗土地中既有商业又有普通住宅的情况。这样，国土资源部门在核定综合用地的出让价格时，没有统一的基准地价可供参考。笔者认为，综合用地土地价格的评估，根据不同情况可以采取分算法与合算法两种方式解决。

　　分算法

　　分算法适用于宗地地块面积较大，用途区分明显且包含普通居住用地的情况。

　　具体方法是：按照该宗地块内不同用途的分摊土地面积分别评估出商业、住宅等用地在法定出让年限下的价格，并在签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　例1 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积为20000 平方米。根据规划设计条件，该宗地用途为R2、C2（二类居住和二类商业用地），容积率≤1.5，建筑层数≤12 ，建筑高度≤36，绿地率≥35％。其中，商业建筑面积为4500平方米。该区域商业用地基准地价为900 元／平方米，居住用地基准地价600 元／平方米。计算过程如下：

　　计算商业用地和居住用地的分摊面积

　　根据最有效使用原则，估价设定该宗地规划容积率为1.5.

　　总建筑面积＝20000 ×1.5 ＝30000 （平方米）

　　商业用地分摊土地面积＝（4500／30000 ）×20000 ＝3000（平方米）

　　居住用地分摊土地面积＝[ （30000-4500）／30000]×20000 ＝17000 （平方米）

　　计算商业用地和居住用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5 时，商业用地容积率修正系数为1.3 ，居住用地容积率修正系数为1.1.

　　商业用地总价＝900 ×1.3 ×3000＝351 （万元）

　　居住用地总价＝600 ×1.1 ×17000 ＝1122（万元）

　　估价结果

　　商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：900 元／平方米；土地总价：351 万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整

　　居住用地分摊土地面积：17000 平方米；土地单价：600 元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）

　　或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。

　　同上例，先计算出商业用地总价351 万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000 平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000 ＝736.5 （元／平方米），估价结果为：

　　土地有效面积：20000 平方米；土地单价：736.5 元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000 平方米）

　　合算法

　　合算法适用于宗地地块面积较小、用途区分不明显、不包含普通居住用地或居住用地年限不要求70年使用期的情况。比如立体化、多层次利用的商业办公综合写字楼或上住下商的公寓，由于所占土地面积小，各用途分摊的土地面积基本上是建筑物的基底占地面积。在这种情况下，土地无法进行物理性分割，可以把整宗土地视为一宗综合用地，出让年限统一定为50年。

　　例2 ：政府准备出让一宗国有土地使用权，有效面积2000平方米，规划建设十层综合楼一栋，地下一层为仓库，建筑面积1000平方米；地上三层为商场，建筑面积3000平方米；四至十层为住宅，建筑面积7000平方米。该区域商业用地基准地价为900 元平方米，居住用地基准地价为600 元／平方米，仓储用地基准地价参照工业用地，为400 元／平方米。计算过程如下：

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地在总用地中所占的比例

　　总建筑面积＝1000＋3000＋7000＝11000 （平方米）；容积率＝11000 ／2000＝5.5 ；

　　R 仓储＝1000／11000 ＝0.091 ；R 商业＝3000／11000 ＝0.273 ；R 居住＝7000／11000 ＝0.636

　　计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数

　　假设仓储、居住用地的土地还原利率为8 ％，商业用地土地还原利率为10％。

　　K 仓储＝1

　　K 商业＝{1－[1／（1 ＋10％）50]}／{1－[1／（1 ＋10％）40]}＝1.014

　　K 居住＝{1－[1／（1 ＋8 ％）50]}／{1－[1／（1 ＋8 ％）70]}＝0.983

　　计算综合用地的地价

　　假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1 ，当容积率大于3 时，仓储用地不考虑容积率修正；商业用地容积率修正系数为2 ；居住用地容积率修正系数为1.6.

　　综合地价＝400 ×1 ×1 ×0.091 ＋900 ×1.01388312×2 ×0.273 ＋600×0.98317624×1.6 ×0.636 ＝1134.91 （元／平方米）

　　估价结果

　　土地有效面积：2000平方米；土地单价：1134.91 元／平方米；土地总价：226.98万元，大写：人民币贰佰贰拾陆万玖仟捌佰元整（注：综合用地使用年限50年）

　　综上所述，分算法与合算法不仅可以应用于国土部门出让底价的评估，也可用于综合用地的抵押或者其他目的价格评估。与出让底价相比，只是剩余使用年限有所不同。

　　需要说明的是，由于房屋与土地的结合极为紧密，当一宗土地被立体化、多层次利用以后，其效用大大增加，有可能超过各单独用途的土地价值之和。因此，在使用分算法与合算法评估综合用地价格时，一定要全面考虑委托评估宗地被高效利用后的实际价值，参考市场上其他类似宗地