资产评估价值理论及其在中国的应用

　　过于充分建筑是功能性贬值的一种形式，表示着目前不用于建造相同效用的设施的过去建筑实践的存在；例如，固体砖墙将被金属框架建筑代替。

　　额外建筑是功能性贬值的一种形式，表示目前不被利用并且将来也不太可能使用的建筑量的存在。例如，被闲置或放弃的建筑空间。

　　额外营运成本也是功能性贬值的一种形式，资产的设计造成营运无效率，因此，造成所有人或占有人的较高费用。这种处罚形式可以通过估算其现代替代物营运费用的增加来衡量。

　　例如，在建筑物之间反复挪动材料相关的额外处理材料成本；在替代设施，营运几乎一致。

　　额外营运成本造成的功能性贬值可通过折扣每年额外营运成本，税后净利，进步达到目前价值标准的保留寿命。

　　经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值损失。外部条件造成的经济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，因而，直接影响资产或物业的市场价值。

　　决定经济性贬值是否存在，研究报告必需来自目标财产和行业的经济性，极其即时的，评估基准日完成。研究可通过检验目标财产的收入史，以及任何地方或其他可以影响标的和其资产经济表现的因素。对典型房地产，尤其是小型普通物业，地方市场条件的影响就十分重要。分区制，地方经济，失业及行业因素都影响房地产价值。较大房地产物业可能不受地方经济影响，但是，受到地区，国家甚至全球经济的影响。代表性主要资产包括房地产和重要资本资产，以及相关影响（商业价值象有形和无形资产，流动资金）可被地方经济因素影响，但是通常更重要的是被行业经济条件影响。

　　行业经济条件影响企业，许多资产通常作为企业评估，不仅仅是房地产或机器设备。代表性的资产，可归入此类的包括水泥场，钢铁制造厂，造纸厂，生物医药和化工厂，以及其他加工厂；行业诸如石油，天然气或采矿；以及其他在某特殊行业完成的装配线。用于某行业经济的典型数据包括此行业公司年度股东报告，证券交易委员会报告，讨论产品和原料价格变动的行业出版物，投资银行和经纪商报告以及政府研究。通过应用这些数据，评估师可以确定此行业收入，因而目标资产，过去，现在或将来被外部经济影响其降低收入从而降低企业和其资产价值的因素所左右。

　　确定EO的第一步是调查影响企业和资产贬值的经济条件的存在。然后，调查任何EO的原因之后，必需以某种客观方式认证。EO存在于任何行业或资产，下面是其特性：

　　•； 公司产品需求减低•； 行业生产能力过剩•； 原料供应出现断层

　　原料，劳动力，效用及交通成本上涨；同时，产品售价保持不变或上浮很小。

　　政府规定要求资本支出很少或新投资无回报。

　　环境考虑要求资本支出很少或新投资无回报。

　　当某投资存在较好经济机会，EO出现。经济供求规律及竞争造成相关价值流失。通过资金投资不能降低EO，但EO可以改变甚至通过改变行业条件降低为零。

　　总之，通过对上面所述问题的讨论我们可以得出以下结论：

　　1. 随着中国加入世贸组织进程的接近，我国的资产评估事业会越来越向国际化目标靠拢。评估方法的采用亦应向国际上通行的方法上靠拢。特别是无形资产的评估和企业整体价值的评估。

　　2.要想改变目前中国评估师在社会上的地位，大家需要走出目前依赖于政府政策来开展业务的方向，向保险业和诉讼评估的方向发展，使评估业真正成为社会经济活动中价值鉴定的专家。

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