资产评估价值的合理性分析

50年，能永续盈利的企业现实中是不存在的。再从对一个盈利企业定价的经验法则上看，判断一家公司在市场上具有竞争力的合理价格在美国主要通过付息及税前盈利即EBIT收益来确定，一般以5~6倍EBIT购买公司的占大多数。假定某企业资产账面价值950万元，预测未来五年的净利润为100万元、120万元、150万元、160万元、180万元，第六年假定维持在180万元水平上，本金化率为10%，企业当年付息及税前盈利为150万元。根据该企业资料，如果以EBIT的6倍作为合理价格，企业价值应为150×6=900万元，再以900万元作为合理的评估价值，套用我们评估中的收益现值法，确定未来五年的复利现值系数分别为0.9091、0.8246、0.7513、0.6830、0.6209，则：

　　900=100×0.9091+120×0.8246+150×0.7513+160×0.6830+180×0.6209+180×（P/A，10%，n）×0.6209

　　式中，（P/A，10%，N）为待求的年金现值系数，经计算查表，N应为4~5年。

　　将上式中求出的N再加上5年，该企业的寿命期应为9—10年，在这种寿命期下采用收益法评估得出的企业价值与应用6倍的EBIT倍数定价才是吻合的。如果我们采用一个永续寿命期来评估，该企业评估价值则为1641.2万元，几乎是EBIT的11倍，也远远超过了EBIT警戒线的8倍，因此可初步得出结论，对应EBIT倍数定价法则，在折现率为10%的情况下，用收益法来评估企业价值，其企业寿命年限定在10年较为合适。

　　当然，以上分析只是提供了一个方向和思路，具体数字并不是绝对的，但评估参数选择的合理性绝对影响着资产评估价值的合理性。

　　二、资产评估价值的合理范围分析

　　资产评估价值不是一道严谨的数学题计算的结果，人们也不会仿效会计核算那样要求分毫不差，但资产评估价值的公正性、合理性及合理范围却为方方面面所关注。首先应明确的是，资产评估价值的合理范围其内涵应是资产评估价值与实际成交价格的合理差异范围，也可理解为资产评估结果在具体数字上的可应用范围。评估价值与账面价值或与实际成交价格的差异究竟在什么范围是合理的？评估公正性究竟以什么标准来衡量？这是实践中不能回避的敏感问题。从国内的评估实践看，对一家企业的评估和收购，买卖双方主要关注的还是各个单项资产的综合，资产评估也还主要是应用重置成本法或市场法对一项项资产评估后求和，收益法仅仅作为评估结果的验证方法。因此，要判断资产评估价值与实际成交价格差异的合理范围，主要应从各类资产的差异范围分析入手，然后再对整体资产的综合差异作出评价。

　　1.对土地资产而言，国内目前实行的是挂牌交易制度，评估挂牌价与最后拍卖交易价应能较公正地说明评估价与成交价差异的合理性。例如，某市在2001年12月至2002年4月之间，对九宗土地实行挂牌拍卖交易，结果表明，评估价与成交价误差最小的为零，误差最大的为50%，加权后，平均误差率为9%.再如，2002年12月13日，某市对一宗428亩土地拍卖，评估底价3.8亿元，经过294轮竞价，最后以8亿元成交，比市土地中心预期的4亿元翻了一倍。但此案例仅为一特例，开发商的目的是想让这片地与去年取得的100亩土地联体开发，因此志在必得。剔出这类特例，土地资产评估价与成交价的合理差异在9%左右。

　　2.对建筑工程而言，从招投标报价的行规来看，标书价格如果超过工程预算值5%，则有流标的可能。而评估一项新建筑物往往采用工程预算法，当然，评估价值与工程预算法下得出的工程造价不同的是，以一宗房地产，除了建筑工程造价以外，它还包含了土地使用权的价值和各项规费、前期工程费、利息和利润等，对一项旧建筑物，还要考虑成新率。如果各项规费、前期工程费、利息按实际规定计价，利润按行业平均水平考虑，成新率按耐用年限考虑，则房地产扣除土地使用权价值后，评估价值与实际成交价的误差在5%左右应是合理的。

　　3.对机器设备而言，单独的评估价值与成交价格较少有公开资料报导，公开报导较多的是二手汽车市场。旧车市场估算二手车价格的方法与资产评估中评估机器设备的方法有一定差异，其误差大约在20%左右。对有些国有大型企业（如钢铁企业），设备报价与最后成交价其误差大约在6%左右，而评估设备的重置成本按设备报价取值的较多。由于汽车在企业机器设备总价值中所占比例较小（如一个大型轧钢厂仅占0.8%），其误差20%对整体资产而言可以忽略不计，但设备评估价值与最后成交价其误差在6%左右还是存在的。

　　4.对流动资产，长期投资，递延资产等而言，差异较大的部分主要是流动资产中应收账款、存货及递延资产等，特别是当企业未进行上述相关科目的减值准备处理时，则评估值与账面值以及与收购方最后愿意支付的购买价肯定相差较大，这种情况在企业改制收购时表现尤为明显。例如，某市在2000年企业改制评估中，流动资产、递延资产等项目的评估价值与账面价值、与最终收购价格存在的差异大约在25%左右。

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