重视交易案例的选择和修正提高市场比较法评估精度

　　市场比较法是国际上通用的。经典估价方法，也是房地产估价中最常见，最重要，应用最多的方法之一。过去，我们采用市场比较法在进行市场转让。抵押拍卖。中外合资交易中，得到了市场的接受，获得了很好的效果。但是今天面对以倾向补偿为前提的拆迁评估，由于其技术要求高，案例选择困难，政策性强，社会责任重，所以如何进一步应用好市场比较法，如何收集有可比性的交易案例，如何选择典型案例，如何在拆迁评估标准规定的要求下，正确确定评估参数，并进行合理修正，也显得非常重要。

　　下面，笔者就市场比较法在房地产估价中的应用，以及案例的选择和修正中出现的问题进行分析，并就如何采取措施提高市场比较法评估精度谈谈自己的看法，希望广大估价师共同探讨，发表真知灼见，进一步发挥市场比较法在房地产估价中的作用，共同提高房地产估价业的水平。

　　二、当前市场比较法应用的现状和存在的问题

　　目前，采用市场比较法估价，理论和实践是脱节的。因为市场比较法适用的前提是市场交易频繁，但客观上估价师搜集案例困难；市场比较法另一个适应前提是市场充分发达，上海的房地产市场是快速发展的市场，但又是一个有待规范的市场。

　　当前，在估价机构中，一般估价师都能熟练应用市场比较法，对市场比较法的原理也有一定的理解和认识。

　　但从评估结果的准确程度来说，市场比较法的应用还存在着主观和客观方面的一些问题：

　　1.信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得。这是广大估价师普遍感到比较棘手的问题，也是制约市场比较法评估精度的主要因素。

　　由于估价师获取案例的机会较少，信息不对称，客观上给估价师搜集案例来难度。上海市房地产估价师协会组织开通的上海市房地产市场信息网，确实对提供成交案例带来了很大的帮助，但是，由于单项信息成本较高，信息搜索也必须支付一定成本，信息需及时更新，有些在市场上有影响的热销楼盘，在网上未能及时反映，尤其是不可售公房的交易案例未列入网。

　　2.具有一定从业经验的估价师都明白，另一个制约评估精度的重要因素，是信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正。

　　3.主观上，估价师搜集案例的方法单一，不主动出击。

　　有的估价师只闭门造车，单凭从报上剪下来的一些房地产售楼信息和送上门的楼书，进行评估，缺乏市场调查的主动性。

　　4.不按技术规范操作。《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》规定，拆迁评估一定要用成交案例，而有的估价师，没有全部采用成交案例实施评估。

　　5.对非拆迁评估，一般情况下，可能采用报价、挂牌价进行评估，但方法简单、粗糙，不加以调整分析修正，剔除不可比的因素，就直接应用到评估中。

　　6.估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响。

　　7.地评估物业所在地区房地产走势把握不准。

　　8.对房地产中各类不同物业的特征，缺乏了解，没有抓住评估对象类似物业的主要特征，对影响评估物价值的主要因素的修正与次要因素修正主次不分。

　　9.应该注意估价师选择案例往往带有倾向性，在估价过程中，有相当一部分的估价师是带着结果去选择案例，整个估价过程受结果支配，严重的会产生重大的价格偏差。

　　10.同时也应当注意估价师在实际操作中，对大部分案例，由于主观原因和时间的限制，不一定去现场勘察，没有亲临现场踏勘，就很难准确找出案例与评估物的差异性，就会给量化带来困难，最终影响评估结果。

　　11.在估价中“重效益、轻声誉”，迎合委托方。

　　12.对估价结果的风险和由此引起的社会责任重视不足。

　　如不及时统一认识，给予必要的重视，将会给目前正在实施的房地产拆迁评估留下隐患，带来负面影响，将不利于社会的稳定和旧区改造的全面推进，将不利于上海房地产估价整体水平的进一步提高，将会制约上海房地产估价行业的蓬勃发展。

　　三、面对问题，如何采取针对性的措施

　　笔者认为，主观上应从估价师的执业态度和对市场法的认识。以及案例的选择和案例的修正三个方面，采取措施，提高市场比较法的精度。掌握信息的政府主管部门，应进一步敞开渠道，实行信息共享。

　　我们认为，市场比较法的精髓：就是选择的案例要具有可比性，系数修正要具备准确性，评估中善于抓住不同物业的主要特征和重要因素，这是决定评估结果的价格基础。

　　（一）估价师的态度和认识

　　1.要求估价师要有极强的敬业精神，对所从事的每个项目都要认真负责。

　　2.从事房地产估价尤其是从事拆迁评估，要有高度的政治责任心和社会责任心，以及职业的使命感和荣誉感，要以江泽民同志“三个代表”理论为指导，心里装着老百姓，要有较强的专业知识和水准，这是从事房地产估价的行为准则和指导思想。

　　3.认真执行国家规定的房地产估价标准和规范以及当地的有关规定，尤其是拆迁评估，应严格按照技术参数和量化标准，认真实施必要的流程和步骤。

　　4.对于每个项目，估价师都要亲临实例现场进行现场勘察，有条件的应该到交易案例的现场进行勘察，实地了解情况。

　　（二）案例的选择

　　由于案例选择会直接影响估价结果，因此，正确选择案例是市场比较法评估的基础。

　　1.选择案例要准确

　　我们认为：选用市场比较法，首先就是要选择好恰当的、合适的、具有可比性的交易案例。在选择中，要重点注意几种不可比的情况；

　　。不同级别（地域）的物业，没有可比性；

　　。成交价格调整幅度超过了30%，没有可比性。拆迁评估规定单项因素不超过调整幅度的10%，综合因素不超过调整幅度的15%；

　　。用途不同，不具备可比性；

　　。交易时间超过半年，房地产指数波动幅度超过15%，不具备可比性。

　　通过不同的信息资料。不同的调查渠道，筛选出具有可比性的参照物，通过现场勘察。市场调查，再对参照物进行筛选。

　　在操作中尽可能多搜集交易案例，对搜集到的案例，选择要慎重，严格实施必要的选择程序。尤其是拆迁评估，我们规定，要对所有的案例经过筛选－调查－了解－专家评审四阶段，最终选择出具有可比性的案例。

　　当选择到案例以后，要多方了解案例的真实性，通过中介公司了解和验证。例如，上海市中心某区有一套新式里弄，在2001年6月份挂牌时，每平方米6000多元，由于7月份，上海房地产市场内外销并轨，政府出台了一系列积极政策，这套房产在10月份，实际成交价为每平方米10000元，而房屋中介公司挂牌的价格一直未更改过，如不了解实际情况，未经修正，直接用挂牌价去评估，所导致的评估结果必然失实。

　　2.案例的搜集渠道要通畅

　　客观上，大量的信息在行业内部也很难共享。目前虽然上海市房地局做了大量的组织。协调工作，上海房地产估价师网站，提供了不少信息，但相对于日益繁荣，交易频繁的上海房地产市场来说，其包含的信息量较小，政府。房地产主管部门如能尽快打破屏障，敞开渠道，尽可能多的提供不可售公房（尤其是门面房）。私房租赁信息，尽快更新、增加新的交易案例，将会给案例的搜集工作，带来突破性的进展。这将会提高房地产估价结果的准确性，促进房地产交易，带动所在区域乃至全上海房地产交易量的上升，促进房地产市场的进一步繁荣。我们期待着这一天。

　　3.方法多样

　　。搜集案例要采用多种方法；

　　。公司日常资料积累；

　　。上网查询上海房地产估价师网站成交案例；

　　。征得各区土地。房产管理部门配合，上门采集资料；

　　。取得物业管理部门配合，核实不可售公房等交易底稿；

　　。走访工商行政主管部门，查阅非居住用房的合法

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