重视交易案例的选择和修正提高市场比较法评估精度

　　。通过房屋中介机构获得挂牌、交易价格；

　　。通过深入现场，直接调查交易双方；

　　。市场调查，到房产公司、售楼处、房展会了解情况。

　　4.善于应用各种渠道

　　信息搜集善于应用各种渠道；

　　。通过政府，公开采集信息；

　　。通过沟通和交往

　　a.向占有资料的市。区房地产交易中心了解；

　　b.通过与物业管理部门交往，搜集二手房、不可售公房的交易资料；

　　c.通过合作，与中介公司签订协议，批量提供交易信息。

　　。通过内部积累，培养专职的信息员，通过专业性报刊，按照物业类型定期采集；

　　。信息共享，在同一个机构中，对每位房地产估价师下载的案例，定期汇总，有效再利用；

　　。挑选一批资深的估价师，针对各自在不同的区域，所做的评估案例，以及掌握的资料和积累的经验，定期对每个区的动态价位，进行分析汇总，形成成果，以利参考。

　　（三）案例的修正

　　近年来，在房地产估价中，在几类评估物，如土地、商铺、花园洋房，由于受房地产市场发展的背景。政策因素的影响，以及评估的自身的特殊性，在评估中，参数确定、案例修正困难，有必要统一估价师的观点。

　　1.土地评估 要着重对不同地块的环境、政策、背景的比较分析，因此，要求估价师了解国家和本地区土地市场的历史背景、政策背景。房地产市场是一个不完全的市场，土地在招商、引资过程中，政府为了吸引投资，往往给予很多优惠政策，有的评估物和比较案例，获得土地时的历史背景。政策背景不一样，土地市场经历了由土地无偿划拨转为有偿出让，集体土地征用为国有土地以及内、外销土地并轨的发展过程。《房地产估价规范》要求评估的是市场价格和重置价格，因此，在估价中，要注意招商引资等政府指导性的优惠政策并加以区分，剔除和剥离政策因素、非市场的因素，还原其市场价格，把评估物与案例放到一个公允的市场中去，才具有可比性，才能修正准确。

　　2.商业用途的评估 要了解商业性物业的繁华程度、人流量、临街状况及提供物业服务的内涵。

　　例如：同样是黄浦区的两个商铺，广西北路是一级地段，龙门路西面是二级地段，但是通过勘察，龙门路是传统的商业网点，人流量相对集中，而广西北路是小马路，人流量相对较少，评估时要充分考虑修正。当然，作为商铺，地段也是主要因素，但不是最重要因素，如果颠倒主次，评估结果难以被市场接受。

　　3.独立的花园洋房（别墅）评估 重点比较花园面积的大小，所处的地段。当然，物业标准和物业管理对物业的价值也有一定的提升。如果花园面积太小，尽管结构、房型、绿化条件都很好，物业的价值也不可能很高。尤其是市中心的老别墅，由于土地的稀缺性。规划的限制，拥有一幢花园洋房，其价值相当可观，特别是一些花园面积较大，有一定标志性的建筑，其价值更是不菲。大量的评估实践告诉我们，老式别墅，大多是解放前建造的，建筑物的价值只占整个花园洋房的1/10，有的还不到1/10.一般市中心花园面积在1亩以上的老别墅，价值可达上千万元，而花园面积较小的别墅，最小的只有2百万元左右，价格相差之大，土地起了关键作用。在估价中如果忽略了土地的决定因素，而片面考虑建筑物的价值，那就适得其反，所评估的价值一定脱离市场价格。

　　因此，估价师要善于抓住能反映估价物特点的主要特征和影响其价值的重要因素，将所评物业特征充分挖掘，将有代表性，对物业价值影响较大的因素重点比较。

　　这就要求估价师具备多方面的知识和丰富的经验，否则难以得到客观准确的结果。

　　上海富申国有资产评估公司在应用市场比较法进行案例修正时的体会是：

　　1.严格按照估价规范标准，合理量化，确定参数，尤其是拆迁评估，标准和参数要求更高，因此，要求修正的准确度更高。

　　2.对案例要调查取证、了解背景差异，找出价格差异；

　　3.估价师对交易条件、交易背景资料要充分了解，对评估案例涉及的某一个区域的整体情况要有概况性的了解；

　　4.了解交易内涵，把握交易案例中的各种因素；

　　5.即使是网上获得成交案例，也要经过以下程序：确定可比性－当地市场中介公司验证－现场察勘－再修正；

　　6.案例分析要透彻，便于量化；

　　7.要注意区分和修正名义价格和实际价格。标价和成交价；

　　8.个别因素要根据待估物业的现状、修正情况不一样，不能千篇一律；

　　9.定性、定量相结合，修正中使用的因素条件说明表、比较因素条件指数表要匹配和对应，量化的分值要合理；

　　10.要注意评估物与案例的因素区别和等级，不能有意识地修正幅度过大或过小，力求修正准确；

　　11.对影响评估重要因素修正。系数修正要到位；

　　12.对拆迁评估，使用权和产权要进行修正；

　　13.严格按照产权的法定用途修正，例如，对某区沿街的住宅评估，法定用途没有批准为非居住，与同类非临街的居住物，在比较时，不但没有优势，系数还要向下修正；

　　14.对整幢、独用的房屋，在适用性、市场接受度上要进行修正，由于二手房的市场供求关系，可能会造成面积越小，单价越高；

　　15.新里、旧里在设施、结构、用途、环境上要进行修正；

　　16.估价师充分运用经验和积累。

　　综上所述，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。因此要求评估人员要全面准确地调查市场资料，合理选择比较案例，并将比较案例与评估对象进行全面。细致的比较，确定适当的修正系数，以保证评估结果的准确性。

　　四、结论

　　我们相信通过估价师深入细致的工作，一定会为房地产估价方法的进一步深化和完善，为市场比较法结果更贴近市场，为提高市场比较法评估精度，为真实反映客观、合理、公平的市场价值起到积极的作用。

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