房地产估价基本理论-程序

势，这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析，即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。

　　在分析过程中，应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素，从而既可简化分析的难度，又可提高分析的精确性。

　　（二）区域市场资料

　　由于房地产市场的区域性，区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现，包括该地区的经济、社会、城市建设（基础设施与公益设施的建设）、城市规划的发展变化，也包括该地区的市场特征及交易情况等。

　　（三）实例资料实例资料，主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料（如出租房地产的有关资料）。在评估过程中，无论是否直接运用这些资料，都应尽量收集，以供参考。对于搜集到的实例资料，应整理成表格形式，以便于利用。

　　（四）评估对象的情况该资料的收集是在实地勘察时完成的，一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是：l.委托者提供。

　　2.实地勘察。

　　3.政府有关部门提供。

　　4.相关当事人提供。

　　5.咨询公司提供。

　　另外，必须指出，运用不同的估价方法，收集资料的侧重点是有较大差异的。

　　五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

　　（一）评估方法的选择

　　在选择评估方法时，主要依据如下两方面情况：1.各种估价方法的适用范围。

　　2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

　　（二）运用估价方法进行价格试算

　　依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信眼，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。

　　（三）调整试算价格

　　运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。

　　1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：（l）资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

　　（2）估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

　　对于自用房地产，一般应以比准价格（按市场比较法估算的）或积算价格（按成本法估算的）为依据进行价格调整，并作为决定最终估价额的依据。

　　对于收益房地产，一般以收益价格为主来调整，但因为在估算收益价格时，即使能够正确把握纯收益，也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差，因此，对于收益房地产，还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整，并以此作为决定最终估价额的基本依据。

　　2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种，

　　（四）最终估价额的决定

　　在如何决定最终估价结果上，有两种不尽相同的的意见：1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

　　2.以估价人员的经验为主，参考估算结果。

　　我们认为第一种意见更为合理，应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

　　六、撰写估价报告

　　估价报告是记述评估成果的文件，为了保证其质量，在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。

　　（一）估价报告书的形式

　　估价报告书有定型式（或称表格式）、自由式与混合式三种，可根据评估活动的具体情况灵活选用。

　　1.定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书，是固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产，制作相应的定型式估价报告书，则可以在一定程度上弥补这一缺点。

　　2.自由式估价报告书。又称开放式估价报告书，是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。

　　3.混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估价报告书。

　　（二）估价报告书的组成

　　一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成：1.封面（写明报告名称）。

　　2.目录。

　　3.致委托者函。

　　4.估价结果报告。

　　5.估价分析报告（即技术报告）。

　　6.有关附件。

　　（三）估价报告书的内容

　　在估价报告书中至少要记载下列事项：1.委托估价者名称。

　　2.受理估价者名称。

　　3.估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。

　　4.估价目的。在报告书的相应地方，应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。

　　5.估价时点。

　　6.估价作业日期。

　　7.评估依据。

　　8.估价采用的方法、技术路线和测算过程。

　　9.估价结论。即最终估价额。

　　10.决定估价额的理由。

　　11.估价前提及估价结果的使用范围。

　　12.估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。

　　13.附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。

　　上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划，属于估价的准备阶段；实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权，同于估价的实施阶段；撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论著在介绍估价程序时往往存在着某些差异，但异点不是发议在上述六个基本步骤上，而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此，估价的基本程序是相同的。

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