试论商业步行街的规划建设－－以珠海市莲花路为例

店、拱北宾馆、步步高大酒店、南洋酒店等高星级涉外酒店也为这一地区带来了巨大的客流。可以说莲花路具有其他商业区无法比拟的区位优势。
2、空隙优势。纵观莲花路周边环境，对其改造影响最大的莫过于迎宾南路以及拱北口岸广场。但还应看到莲花路周边商业区的不完善之处，利用好空隙，就能变劣势为优势。比如迎宾南路改造后尤其是临街几乎没有专卖店，这就使某些偏爱品牌、名牌的购物者难以确定目标。而拱北口岸广场的主要商业建筑都在地下，以个体经营为主，整个街区只靠有限的标识来识别，极易使消费者迷失方向，为顾客购物带来不便。万佳百货所带来的人气亦会产生聚集效应。因此，莲花路周边商业现状还远不能满足各类消费者，特别是外地旅游者的需要，故而其改造的市场空间还很大。
3、历史优势。莲花路是珠海形成的最早的商业街，一提起莲花路妇孺皆知，在国内外也有一定影响。一些老字号还吸引了不少中外游客。莲花亭作为清代遗迹，见证过拱北关口许多历史事件。可以说莲花路在某种意义上有着珠海传统文化的沉淀，珠海还没有其他哪个商业区有莲花路这样的文化底蕴，像莲花路这样富有历史延续的意味。
4、大环境优势。珠海市中心商业区的改造及购物环境的改善，将使来珠海旅游的国内外游客数量增加，同时吸引更多的珠海和澳门居民在休闲时间到拱北来消费。中心商业区的人流总数在不断上升，商机则相应增加。

三、 珠海莲花路商业步行街规划的指导原则
（一）规模适度原则。规模适度原则是指商业街的长度、宽度、高度以及营业面积都要适度，不能超越界限无限发展。
1、从一般观察角度看，商业街的“有效长度”大多为300米到600米。北京王府井的长度810米，其实，扣除其南端的无效段，也就是600来米。在一些城市中，被称为商业街的道路总长数公里甚至数十公里，但商业的繁华也和一首乐曲一样，不可能全曲从头到尾高潮盈漫，而是有最热点、次热点。一般商业街有短暂的非商业区段夹杂其间，其商业兴奋点段落一般在300米至600米。
2、商业街的建筑不宜过高，一般在2层楼高，个别大商场可到4层。一是逛商店谁也不喜欢爬楼，就是有电梯，人们也不喜欢上上下下地来回折腾；二是过高的建筑会产生压抑感，影响人们逛商店的心境；三是通道狭窄，两边建筑物过高，会产生高楼效应，令顾客无法在街头驻足。
3、商业街的宽度应在20米至30米，不宜过宽。因为人们逛商业街行走规律是走“之”字形折线，即先在一侧走上一段距离，再穿行到另一侧，走一段后又折向另一边。如果街道过宽，会使人们在街两边往来体力耗费过大，抑制观赏、购物的欲望。
4、商业街的营业面积也不应过大。从一般消费者的反映看，一条商业街有20万米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值了。一定要考虑人们的体力和心理承受能力，不能使逛商业街变成走马拉松。
（二）因地制宜原则。莲花路改造，必须充分利用好各个地段原有的商业特点进行统一规划，分段逐块实施。根据不同的地段特点，制定不同的规划政策。鉴于莲花路目前高层建筑过多的现状，不宜再建高层建筑，对现有建筑应进行有选择性的拆除。莲花路改造重点应放在高沙街至友谊街地段，改造时应在不影响主要商业店铺正常营业的前提下一段一段地进行，否则要是进行全封闭式改造，客流量就会消失，当莲花路改造好以后，也许会成为一潭死水。因此，莲花路开发改造要一边开发，一边经营，这样才能保持莲花路的客流和商业的繁荣。
（三）错位经营原则。商业街推行错位经营，能够减轻内部相互竞争的压力，减少内耗，从而增加凝聚力，发挥整体优势，这也是商业街振兴的关键所在。像北京的西单商业街由原来不到10万平方米的营业面积一下子发展到54万平方米，集中了8家大型商场，营业面积增加了5.4倍。鉴于市场分割，购买力分流，因此实际上顾客不可能相应增加，这必然引发商业街内部争夺客流的竞争；同时大型商场过于集中，而且多以百货为主，导致重复经营、定位雷同。因此，如何错位经营、特色经营和个性化经营，不仅关系到企业自身的存亡，也关系到能否发挥整体优势，共同发展的问题。莲花路的规划改造必须贯彻错位经营的思想，通过业态错位、商品错位、服务错位、形象错位等多角度、多层次的经营错位，来体现莲花路的优势与特色。
（四）以人为本原则。商业街服务对象是人。所以商业街的改造要体现以人为本的原则，从人的行为、心理、视觉出发，满足人们对城市环境空间多方位、多层次的需要；注意环境空间的组织和环境设施的安排；以人的视觉、触觉以及由此引起的心理感受为参照，在功能、样式、质感、色彩等方面，强调精品意识，创造优质的商业购物环境，突出景观性、功能性和安全性。如在街道两旁和建筑主体种植树木花草或摆放盆栽，创造轻松、惬意的视觉效果。在功能方面，设置方便小巧的公用电话亭、美观舒适的休闲座椅、干净明亮的公共厕所、垃圾桶、统一管理、和谐协调的广告设施和标识系统，做到使用方便、造型美观、制作精良。在街道出入口、上下台阶设施方面还要充分考虑残疾人特别是盲人的特殊要求，以及环境保护、防火防灾、紧急疏散的要求等。同时还应采用特殊的照明方式、特殊的地面铺装，使空间、建筑、景观的设置布局浑然一体，并运用好导游图、标志牌、时钟、喷泉、雕塑、小品景观、象征物等等人性化的配套设施，体现出以人为本的现代城市理念。
（五）突出休闲功能的原则。从目前情况看，顾客在莲花路上的逗留时间比较短，80%以上的消费者逗留时间不超过1个小时，逗留时间短的结果是直接影响了莲花路的销售额。如果消费者逗留时间更长，无疑会使商家赢得更多的销售利润。但是据测算，一般消费者连续逛街购物的疲劳时间最多为2小时（可逛1万平方米左右的营业面积的商场），中老年顾客还要低于这个水平，而只有休闲、娱乐、餐饮等才可以增加消费者的滞留时间。因此，莲花路改造应注重商业街休闲功能的完善与改进。要注重广场和座椅的设计，增加酒吧、咖啡吧、啤酒屋、茶馆、快餐店、影剧院、发廊、美容院、溜冰场、保龄球馆等场所，处处为逛街的顾客提供休息、娱乐方便，必然会延长顾客的逗留时间，增加商业步行街的活力。
（六）符合市情区情原则。改造好商业区不是一朝一夕的事，必须考虑市区的经济实力和现有的实际情况，既不能追求大而全，一下子达到高档精品名店街的目标，也不能无所适从。要充分利用好国家给予的优惠政策，充分挖掘街区企业的自身潜力，利用好现有入驻企业的优势资源，进行资源整合，并采取积极措施调动国内外开发商、投资者的积极性，吸引更多的建设资金。
（七）城市景观与商业街效益相兼顾原则。商业街的人气来源于传统文化、习惯的沿袭，改造前的王府井人流大，生意兴隆，一片繁华。改造后，虽然档次高了，但随之价格也高了，许多经营户租不起门面，许多消费者也买不起这里的商品。人们的传统习惯被打破，所以分流了很大一部分消费者。珠海的莲花路改造同样面临这个问题，要使莲花路成为珠海城市的一道靓丽景观，就必须将其建成高档精品名店街，这在前面已经讨论过了。但档次上来以后，价格随之会上涨，如果这种高价位打破了现有消费者的购买习惯，就会在吸引一部分新的消费群体的同时，分流另一部分消费群体。这就要求在莲花路改造时，必须对改造后的莲花路客流构成有一个定位，要明确莲花路要吸引哪些客流。在建设改造时，充分考虑如何将景观建设与莲花路效益相结合。笔者认为未来莲花路的顾客构成定位应以外地（包括澳门）客流为主，并坚持增加稳定本地客流与吸引流动性客流相结合的原则，尽可能减少改造后分流出的客流量，并使改造后新吸引来的客流价值远远超出分流出去的客流价值。

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