黄光裕狱中确认60亿卖最大地产项目国美商都

国美电器原董事长黄光裕

传说中的国美商都规划图 （腾讯科技配图）
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在黄光裕夫妇被香港证监会起诉，并导致其16.55亿港元资产被香港高等法院冻结后，国美电器（0493.HK）连发两则公告撇清与大股东的关系，但黄光裕胞妹黄秀虹，却必须在鹏润地产的资产清理上继续前行。

据媒体报道，鹏润地产旗下最大的地产项目——国美商都，将在8月底以60亿元的价格正式对外转让，而其在北京市昌平区的一块一级开发土地，也将溢价50%转让给大连的一家地产商。

8月17日，国美电器一位高管告诉本报记者，“鹏润地产出售资产的决定，其实是黄光裕本人确定的，2008年12月，在北京市公安部门的安排下，黄光裕得以与黄秀虹，以及王俊洲、魏秋立等国美电器高管进行了沟通。当时，黄光裕就交代了处理部分鹏润地产项目的决定，而国美商都是重中之重。”

黄光裕地产版图

事实上，从2008年底开始，鹏润地产转让旗下项目就一直在进行中。

鹏润地产总裁王军曾于2009年4月15日表示，当时，鹏润地产旗下有3个项目准备转让，分别是建国大酒店、国美商都以及位于昌平的一块一级开发土地。

本报记者了解到，黄光裕虽然早在1996年就进入房地产开发领域，但其实际进行操作的住宅地产项目并不多。早期，鹏润地产曾在北京开发过“鹏润家园”，此后就鲜有开发，而具有一定知名度的“国美第一城”和“明天第一城”，均由黄光裕的妹夫张志铭操刀。

消息人士告诉记者，“因为最初的地产项目开发效果不佳，从2005年开始，黄光裕一方面致力于一级土地开发，而在具体项目上，则将目光瞄准商业地产。说到底，黄光裕更看重的是地产项目的资本运作，而非实体开发。”

2008年5月，鹏润投资曾计划将鹏润地产借壳中关村科技（000931.SZ），黄光裕的地产版图由此可见一斑。

当时，鹏泰投资拟向上市公司注入价值约180亿的产权明晰的房地产项目，包括了重庆解放碑国泰广场项目、重庆鹏润蓝海住宅项目、大康国际鞋城项目、金尊大厦项目等，涉及住宅、商业和酒店的开发以及土地一级开发、土地综合整理等。

这些一级土地，大部分由黄光裕在2006年至2008年获得。其中，在北京城郊，黄光裕在通州区崔各庄、宋庄、张家湾和以及昌平区的沙河等乡镇，共拥有1.05亿平米建筑面积的一级土地开发项目。

此外,2007年底和2008年初,黄光裕又拿下了三块高价地。其中，无锡电瓶厂地块于2007年11月以5.85亿元竞得；重庆渝中半岛商业金融地块，于2008年1月以8.45亿元竞得；天津华明镇地块，于2008年2月以25.55亿元的天价竞得。

不过，鹏润地产借壳中关村计划最终失败。

据前述知情人士透露，黄光裕之所以计划清理这些闲置的土地资产，是因为，这些土地如果无法开发，则面临被政府收回的可能。

而在黄光裕2008年11月接受调查之后，处理鹏润地产的闲置资产，便成为接掌鹏润投资的黄秀虹的任务。

抛售国美商都

不过，一位鹏润地产前高管告诉记者，就部分一级开发土地，鹏润地产只是与乡镇一级的政府草签了协议，在黄光裕接受调查后，这些没有实质内容的协议就被锁进了抽屉，这些土地依然不属于鹏润地产。

而对于那些已经交齐了土地转让金的项目，鹏润地产则选择了找人接盘。

在黄秀虹上任后，建国大酒店是其第一个完全转让的项目。据知情人士透露，2009年2月，位于北京西客站附近的鹏润建国大酒店以约4亿元的价格易主，接盘者是北京侨莱坞房地产开发公司。在这次转让中，鹏润地产约损失1亿元。

而被业界评为“地产毒药”的国美商都项目，则是鹏润地产需要处理的重点项目。由于总开发面积超过55万平方米，国美商都要在短时间内找到合适的接盘者并不容易。2005年5月，国美置业以8.05亿元的代价，竞得了这一北京市年度最大的招拍挂项目。

此后，这一项目的开发方案几经调整，数度更名，但始终未能达到黄光裕的要求。2009年初，在获得黄光裕的允许后，黄秀虹确定了出售国美商都的方案。

据原国美置业总经理吴坤岭估算，包括地价、建设成本、营销推广费用在内，鹏润地产在国美商都的总投入大概在24亿元。

据悉，2009年3月，鹏润地产已经开始与中铁置业进行谈判，但由于在“整体转让”还是“股权合作”的具体方式上存在分歧，双方的谈判于5月最终失败。

知情人士告诉记者，“有两家投行愿意以控股的方式来竞争这一项目，目前给出的最高价格是60亿元，但最终给谁，还没有确定。”

除了国美商都外，鹏润地产在北京昌平的一级土地，已经找到了新的买主，转让价格溢价了接近50%。

鹏润地产持有的、尚未开发的商业地产项目，目前皆有出售的可能。

以重庆解放碑国泰广场项目为例，这一项目原计划于2008年下半年开工，2010年中交付。但在黄光裕出事后，这一项目的开发停了下来。据媒体报道，台湾OEM巨头富士康(2038.HK)大股东郭台铭有意接手该项目。

鹏润地产转型

不过，在处理闲置的土地和已建成项目的同时，鹏润地产并没有放弃购进新地块的计划。

此前，鹏润地产总裁王军曾表示，2009年初，鹏润地产在上海、无锡都拿了地，沈阳一个地块也快要谈成了，三个项目总体量有100万平米。与此同时，鹏润地产还在北京朝阳区谈判两个地块，一个是20万平米，另一个是30万平米。

王军对记者称，鹏润地产是要继续做下去的。但其业务重心，已由占用资金较多的一级开发土地和商业地产，转向资金回流更快的住宅项目。

王军称，按照2008年5月份鹏润地产的发展规划，要降低持有类资产比例，增加销售类资产比例，目标是把销售类资产比重从20%提高到80%。

显然，对于地产业务，黄光裕在被调查前就有了明确的判断，那就是，放弃资本型地产模式，集中资源于住宅地产领域。

但对于目前失去自由、部分资产被冻结的黄光裕来说，既定的地产版图调整能否实现，将考验其代理人黄秀虹，以及职业经理人王军等的执行能力。