旅游资源经营权的价格评估方法初探

大部分属于国家所有，各级地方的政府作为国有资产的“代理人”，应该成为旅游资源经营权出让的主体，同时也应是委托估价的主体。

　　2.价值内涵

　　旅游资源经营权价格是一定年限的价格，受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此，出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。

　　旅游资源经营权价格包括三部分，旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。

　　旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率（一般取银行利息率）还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。

　　（二）旅游资源经营权价格的估价方法

　　1.收益现值法

　　收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上，以一定的折现率，折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注意的是，由于旅游资源的开发程度的不同，收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定，我们可以采用假设开发法，在结合旅游资源的自身价值评估的基础上，考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。

　　其计算式：

　　P=Ft（λ1α+λ2β+λ3γ）k1 ①

　　P：旅游资源经营权价格；

　　Ft：在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平；

　　α：旅游资源开发条件系数；

　　β：对旅游资源经营权市场需求系数；

　　γ：其他影响因数的系数；

　　λI：各种影响因素的权重；

　　k1：经营权年限内的年金现值系数。

　　这里须说明一点，Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。

　　对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入（考虑其收益的年增长情况）为准，

　　加上未开发旅游资源的收益来加以确定。

　　其计算式：

　　P=I×G×k2+①

　　I：评估当年旅游景区现有收入；

　　G：景区的年均增长率；

　　k2：在经营权年限内的等差年值现值系数。

　　①：对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。

　　2.成本法

　　在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时，其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中，增值收益源于“增值地租”，应归旅游资源所有者即国家所有，相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。

　　其计算式：P=∑Gi+（R1+R2）/L

　　GI：各种投入要素的评估值；

　　R1：绝对收益（绝对地租）；

　　R2：级差收益（级差地租）；

　　L：本金化率。

　　R1+ R2是旅游资源的增值收益（增值地租），它等于旅游业平均销售利润率与社会平均利润率之差乘以旅游产品的销售收入。

　　总之，在我国旅游资源经营权的转让在许多方面还带进一步完善和规范，而对其价格的评估还处于探索阶段，其理论和方法需进一步深入研究，特别是应加强理论界和实业界的交流与合作，在实践中来完善其评估方法。

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