房屋评估中无形损耗和价值的探讨

物价值的变动。所以建筑物周围环境的变化直接作用对象是建筑物所在土地的地价的变动，而不是建筑物的价值。而经济政策的变化，使地区整体投资环境发生改变，会影响房地产整体市场，包括对建筑物的价值影响。

　　三、无形因素对建筑物价值的影响分析

　　成本法中的物质、功能和经济损耗是与代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，现有成本法估价理论将各种无形或非成本因素的影响均归结于对其重置成本的折减，则隐含了这样的前提，即重置成本是代表物质上的全新状态、同类建筑中的功能最佳状态、外界因素对建筑物最有利影响之下的供求平衡市场价格。基于上文的分析，重置成本更多地体现一种平均而非最佳状态的价格，在房屋功能优于一般建筑物或外界因素产生有利影响时，各种无形或非成本因素的影响会在重置成本的基础上增加建筑物的价值，即成本法估价中，也要考虑功能和经济性因素对建筑物价格的有利影响。传统成本法中对无形和非成本因素价值影响处理方法具有以下不足：

　　1.建筑物的无形价值在成本法中得不到完整体现。房地产交易的对象是完整的房地产商品，商品房地产的市场价值内涵是包括其实体价值和无形价值在内的综合价值。按照成本法的估价原理，只有部分成本影响因素对无形价值的影响可包含在重置成本中，而大量非成本因素产生的建筑物无形价值，如历史文化价值、品牌优势并不能得到体现。例如古建筑历久弥珍的历史文化价值在成本法的运算过程中无处增值，按照成本法的估价原理，三项损耗的扣减只会令古建筑的估价值低于重置成本；旅游建筑（如中华民族园，世界公园）的文化旅游价值利用成本法估价原理也无法准确计算；知名品牌蕴涵的良好品质、产品文化、优良服务、企业形象等无形价值也难以全面包含在成本法的估价结果中。按照成本法的原理，四合院传统风格的古旧建筑与新建的现代别墅在重置成本相同的情况下，假如不存在功能和经济性损耗，则别墅建筑的价格会远远高于四合院建筑，恰恰相反的是，在交易市场上很容易发现相反的结论。建筑物的无形价值如在成本法中得不到肯定，成本法与市场法、收益法估价结论之间的差异将无法消除。

　　2.不能准确区分成本相近、功能效果迥异的建筑物之间的价格差异。假定同一地区的类似住宅，由于设计方案的不同，其中一个缺少视觉和声音方面的私密性、通行、进出车库明显不便、通风不好，另一个有很好的视觉和声音方面的私密性、通行和车库位置非常方便、通风良好。两处结构重置成本基本相同，在成本法估价中对住宅一做了功能损耗调整，由于重置成本非该类住宅在最佳功能效用下的成本，那么也无理由不对住宅二更好地功能效用提出增值调整，相信消费者能够并且愿意接受这种价值差异。

　　3.不能体现环境因素和经济政策对建筑物价值的积极影响。市场价值原理中的环境影响原理指出：房地产价格受到周围环境的影响，与周围环境协调的房地产具有较大的市场价值，反之则削减价值。与周围环境的协调程度在功能性损耗中既然能被作为折减建筑物价值的要素之一，同样也应成为增加其价值的因素之一。经济外部性原则认为，特定不动产的外在因素有可能产生积极或消极的经济影响，在成本法估价中，对经济政策变化导致的某区域房屋价值的贬值作了损耗调整，而经济环境的变化，如申奥成功，加入WTO，提升了北京市的投资吸引力，此类因素带来的建筑物租金上涨同样应作增值调整。

　　4.不能表现供需不平衡市场状态下房地产的价值。市场供求关系有三种：供大于求、供需平衡和供不应求，经济性损耗是在长期市场均衡状态下的市场价值（重置成本）基础上对估价时点因供大于求带来的负面效应的价格修正，那么，估价中也应正视估价时点供不应求带来的正面效应对房地产价值的影响。如一仓库建筑，由于仓储市场在近几年内不能吸纳更多的仓储空间，使该建筑物不能全部租出，由于空置带来的价值折减在经济性损耗中给予了充分的考虑，相反，如果后来仓储需求增加，使该建筑物的租金上升，这一外界因素带来的正面效应为何又不予考虑了呢？

　　四、房屋成本法估价新思路

　　综上所述，笔者认为在建筑物功能优于一般或外界因素产生有利影响时，各种无形或非成本因素的影响会增加房屋的价值.通过对重置成本的经济内涵和特点的分析，以及对影响房屋价值的因素与损耗间关系的再认识，找出传统成本法的缺点，提出以价值调整值或调整系数代替损耗值和损耗率的新思路，是对成本法理论的新探讨。但在实际应用中，寻找价值调整值适用的估算方法仍有一定难度，无疑会增加估价过程的复杂性。总之，笔者希望借此文引起广大估价人员对成本法估价更深入的理解和分析。

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