评估师如何理解市场及市场价值

　　五、市场与市场价值

　　1、市场的描述

　　在不完全竞争市场中，市场价值应该是所有交易价格的统计分布，它通常包括以下三个参数：平均值、相对于平均值的离散程度、图形形状。

　　平均值是最常用的、也是最熟悉的一个统计参数。但是，在某种市场情况下，由于异常数据的存在，会对平均值产生一定的影响，而中值却可以避免这种影响。在一个对称的分布中，如图1所示，平均值与中值是相同的。但是，对于一个非对称的分布，如图2所示，平均值与中值就会代表不同的数值。

　　对于分布的离散程度，一般采用标准差来计量。标准差越大，与平均值的离散也就越大。在离散分析中，变异系数也是一个主要参数，它等于标准差除以分布的平均值。变异系数越小，分布的离散也就越小。

　　采用变异系数，可以对具有不同平均值的分布进行比较，标准差表示的是一项分布离散的绝对数值，而变异系数表示的是一项分布相对其平均值的离散程度。

　　在理论上，对正态分布的图形并没有限制，但是，在现实的市场中，市场价值的分布通常如图2所示。

　　2、市场价值的取值

　　由于市场价格的离散，对于市场价值的表述亦存在不同的观点，具有代表性的主要有以下三种：

　　（1）市场价值是市场价格的平均值。

　　（2）市场价值是市场价格的中值。

　　（3）市场价值是市场价格中的最可能价格。

　　在实践中，许多评估师喜欢采用平均值，也有的选用中值。虽然平均值与中值存在一定的差异，但两者基本上均避免了异常价值的出现，而且均明显具有向心性趋势，从而使评估结果不会出现较大的偏差。

　　但是使用中值也有一定的局限性。如在非对称分布中，中值将会向倾斜度较缓的方向移动。因此，在非对称分布的趋势分析中，中值很少被采用。

　　有些评估师可能认为，平均值与最可能价值是相同的，但是这种结论只有在图1中的正态分布中才会成立。

　　如果对市场价格数据进行统计分析，最可能价格应是市场价格出现机会最多、频率最高的价值。例如：有10个市场交易数据，其市场价格分别为100，150，200，150，200，100，250，150，200，150元。显然，150元的交易价格出现的频率最高，为4个，所以，从上述数据分析中可以得出如下结论，即市场中的最可能价格为150元。

　　从理论上讲，一个理想的市场模型应如图1所示，交易数量与市场价格的关系服从标准正态分布。而在一个现实的市场中，市场价值的分布并不是一个标准正态分布。而是略带向左倾斜的分布，如图2所示。

　　所以，在非对称分布中，平均值、中值、最可能价格各不相同。如图2所示，由左向右三点分别代表最可能价格、中值和平均值。平均值、中值均位于最可能价格的右侧。随着不对称程度的增大，中值和平均值与最可能价格的距离会越来越大，但是不对称程度对平均值的影响最大。由此可以看出使用平均值及中值的局限性。

　　3、市场交易数量与市场的不确定性

　　从图1至图2，反映了大量的市场交易情况。但是，在现实市场中，任何资产的交易数量总是有限的。这会产生一个问题，即需要多少交易数量才能有效的描述市场的基本特征。下图是关于交易数量与市场不确定性范围关系的一个例子（见图3）。

　　由图3中可以看出，不确定性范围是交易数量的函数。随着交易数量的减少，不确定性范围逐渐增大。而且，不确定性范围增大的幅度也在加剧。当交易数据在10个以上时，不确定性范围变化不大；当交易数量由10个减少到5个时，不确定性范围的变化幅度开始增加；当交易数量减少到2个时，不确定性范围的变化幅度将加剧；当交易数量减少到只有1个时，不确定性范围将变为无限大。

　　从上面的分析中可以得出一个重要的结论，除非市场中具有5至6个交易数据，否则，有限的样本无法代表市场的基本特征。

　　六、市场价值的合理范围

　　1、评估结果的离散

　　国际企业评估协会1992年年会上对64位企业评估师所作的调查表明：通过认真评估，企业资产评估价值与实际价值的误差大体在10%~25%，其中认为精确性达17%的占大多数，而本项调查统计的精确性平均值为22%.

　　英国皇家测量师学会在1999年通过调查显示，对于住宅及商业资产，评估结果的价值变动范围为±22%（Crosby， Murdooh and Lavers， 1998a）。在调查中，该学会共收集了40项不同类型资产的评估结果。每项资产都是由几位评估师分别得出的评估结论，统计结果如下表所示（见表2）。

　　英国皇家测量师学会的调查结果还显示，75%的被调查者认为评估结果的偏差在5%——15%是比较合理的。

　　另外，来自英国权威统计证明，评估结论之间的差异平均为±8.64%，但是其标准差却超过了10%.

　　来自澳大利亚的调查结果表明，评估结果的价值偏差为±9.64%.

　　而美国企业价值评估学会（IBA）通过对其会员的调查表明，评估结果的变动范围在±15%之间是可以接受的。

　　2、市场价值范围

　　从前面的分析中可以看出，最可能价格应该是不完全竞争市场中市场价值最合理的反映。而且由于市场价格的离散，对市场价值的描述不应仅是一个孤立的价值点，而应是一个围绕最可能价格的合理可能的价值范围。

　　如果市场价值仅仅是一个单一价值点，则很难解释单一市场价值的市场中市场价格的离散，并且其在整个市场交易数据中所占的比重将会受到限制。而如果选取一个合理的价值范围区间，则会使市场价值范围在整个市场价格区间占有更大的比重，从而使其更能代表市场的基本价格特征。由此得出的市场价值也易于让客户所接受，并使市场价值更具有客观性、准确性和说服力。

　　为了便于说明，假设评估标的物市场的市场价格与交易数量服从正态分布。则平均值、中值及最可能价格均位于同一点，具有相同的数值。假设平均值为μ，标准差为σ。则对于一般的正态分布F（μ，σ2），有下述结论：

　　F{ξ-μ<σ} ≈68.27%，

　　F{ξ-μ<2σ}≈95.45%，

　　F{ξ-μ<3σ}≈99.73%.

　　由此可见，ξ的取值几乎总是落在（μ-3σ， μ+3σ）区间之中，该区间称为置信区间，其百分比数字称为置信系数。上述结论应用于资产评估中市场价值的合理取值范围具有非常重要的意义。

　　由上述分析也可以看出，标准差对市场价值范围的影响。标准差越大，对于相同的置信系数，市场价值范围的置信区间也就越大，反之亦然。

　　如果市场价值范围区间在（μ-σ， μ+σ）之中，则市场价值的取值范围占全部市场价格范围的比率为68.27%；如果市场价值范围区间在（μ-2σ， μ+2σ）之中，则市场价值的取值范围占全部市场价格范围的比率为95.45%；如果市场价值范围区间在（μ-3σ， μ+3σ）之中，则市场价值的取值范围占全部市场价格范围的比率为99.73%.

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