国有划拨土地的价值构成及其估价

　　则土地取得费为41.44元／平方米。

　　土地开发费：本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用20元/平方米。

　　利息：根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为2年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为2年中均匀投入。则

　　利息＝2×（41.44×5.31％）+（41.44×（5.31％）2）+（20×5.31％）

　　＝4.4+0.12+1.06

　　= 5.58元/平方米

　　利润：根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则

　　利润＝（41.44+20）×8%＝4.92元/平方米

　　最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：

　　I类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

　　=41.44＋20＋5.58＋4.92

　　=71.94 元/平方米 或 47960 元/亩（2）基准地价法

　　根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

　　其基本计算公式为：

　　土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

　　期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；

　　年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；

　　区位因素修正系数：由于委估对象位于工业3级地价区的外围地区，区位因素修正系数为0.80；

　　权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算， 权属因素修正系数为0.60；

　　最终土地价格确定：

　　I类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正系数=150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00 元/亩

　　（3）加权平均法获得I类国有划拨土地价格

　　由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取I类国有划拨土地价格，考虑到两种方法对本类土地估价都比较客观，因此分别赋予权重0.5，

　　结果如下：

　　I类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果=0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700元/亩

　　2、II类工业划拨土地价格评估

　　（1）成本法

　　评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，因此本估价报告作为生地计算其价值。基本公式为：

　　待估宗地土地价格 =土地取得费＋税费+利息+利润

　　土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据莲花电厂水库周边土地的实际情况，确定II级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的18倍，即35.1元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计2.19元/平方米。

　　对于非耕地征收标准为二类耕地的12倍，即23.4元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计1.46元/平方米。则：

　　耕地土地取得费为37.29元／平方米，

　　非耕地土地取得费为24.86元／平方米。

　　利息：根据待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为1年，投资利息率按目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率5.31％计，土地取得费为一次性年初投入。则：

　　耕地土地取得费利息＝37.29×5.31％= 1.98元／平方米

　　非耕地土地取得费利息＝24.86×5.31％= 1.32元／平方米

　　利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为8％。则：

　　耕地土地利润＝37.29×8%＝2.98元/平方米，非耕地土地利润＝24.86×8%＝1.99元/平方米。

　　最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式：

　　土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润

　　II类国有划拨耕地土地价格=37.29＋1.98＋2.98 =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/亩II类国有划拨非耕地土地价格=24.86＋1.32＋1.99 =28.17 元/平方米 或 18780 元/亩

　　（2）基准地价法

　　根据（莲花政字[2003]12号）公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业3级地价区的外围地区，理论上应该作地价区位条件的减值处理。

　　基准地价法的基本计算公式为：

　　土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数

　　期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为1；

　　年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为1.03；

　　区位因素修正系数：由于区位等因素的影响，因素修正系数为0.70；

　　权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照40%的出让金计算， 权属因素修正系数为0.60；

　　土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地，土地熟化程度的修正系数为0.70；

　　土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别，因此对非耕地增加修正系数为0.65；

　　最终土地价格确定：II类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70

　　=45.42（元/平方米）或 30280 元/亩

　　II类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65

　　=29.52（元/平方米）或 19680 元/亩

　　（3）加权平均法获得II类国有划拨土地价格

　　由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取II类国有划拨土地价格，考虑到估价对象距离莲花市基准地价区较远，所以成本法赋予权重0.65， 基准地价法赋予权重0.35.结果如下：

　　II类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果

　　=0.65*42.25+0.35*45.42

　　= 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩

　　II类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果

　　=0.65*28.17+0.35*29.52

　　= 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩

　　（二）、估价结果

　　本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部6公里处的主厂区以及12公里的水库区的土地进行评估，土地评估结果详见一览表2.

　　土地总面积：2，000，000平方米

　　土地总价值：86，845，000元， 合8684.5万元

　　人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍千元整

　　　　四、结论

　　对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。

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